Арендная плата как существенное условие договора аренды

Существенные условия — те, без согласования которых договор не считается заключённым (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Для аренды общее правило такое: существенным является условие о предмете — какое именно имущество передаётся. Арендная плата в этот перечень не входит, кроме случаев, прямо названных в законе.

Логика законодателя проста: аренда возмездна, но если цена не названа, её можно определить по рынку. Поэтому для большинства договоров аренды — оборудования, транспорта, движимых вещей — отсутствие цены не делает договор недействительным или незаключённым. Стороны исполняют его, а плату определяют по обычной для такого имущества ставке.

Для аренды здания, сооружения, помещения и земельного участка последствие одно: договор считается незаключённым. Это значит, что стороны не могут ссылаться на него как на основание пользования и требовать исполнения его условий. Уже полученное по такому договору возвращают по правилам о неосновательном обогащении, а пользование имуществом оплачивают по рыночной стоимости.

Для остальных видов аренды договор действует. Плату вносят в размере, который при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Спор о размере решает суд, и он же определяет, какую ставку считать обычной.

Плату можно установить в твёрдой сумме, в доле от дохода или продукции, в виде услуг, которые арендатор оказывает арендодателю, передачи вещи в собственность или аренду, а также в виде затрат арендатора на улучшение имущества. Допускается сочетание этих форм (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Если плата складывается из нескольких частей, в договоре перечисляют каждую и указывают, как они складываются. Для аренды здания или сооружения важно, чтобы размер платы был согласован именно в письменной форме — устная договорённость не спасает от признания договора незаключённым.

По соглашению сторон размер арендной платы можно менять и чаще одного раза в год, даже если такая возможность не прописана в договоре. Если арендодатель вправе менять плату в одностороннем порядке, по общему правилу он может делать это не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества.

Если договор предусматривает твёрдую ставку или механизм её расчёта, в течение года это условие должно оставаться неизменным. Стороны могут согласовать автоматическую индексацию — например, привязку к индексу потребительских цен. Сумма платы по согласованному механизму может меняться и чаще раза в год.