Арендные платежи в налоговом учёте

Коротко

Арендные платежи в налоговом учёте — это расход арендатора за пользование чужим имуществом: помещением, оборудованием, транспортом, землёй. При налоге на прибыль их учитывают в прочих расходах по подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК, на УСН «доходы минус расходы» — по подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК. Разница между режимами в дате признания: при методе начисления дату расхода определяют по правилам статьи 272 НК, на УСН платёж учитывают после оплаты и получения права пользования за соответствующий период.

Аренда в налоговом учёте: что именно списывают в расходы

В расходы идёт плата за пользование имуществом, а не выкуп и не стоимость самого объекта. Вид имущества значения не имеет: помещение, оборудование, транспорт, земельный участок — ограничений в Налоговом кодексе нет. Не важно и у кого арендуют: у организации, предпринимателя или обычного человека без статуса ИП.

Форму платы стороны задают договором: твёрдая сумма раз в месяц, разовый платёж, доля дохода от использования имущества или их сочетание. Для налога важен не вид платы, а то, что она обоснована, подтверждена документами и связана с деятельностью, приносящей доход.

Если в арендную плату по договору свёрстаны расходы на содержание земли, наружную рекламу здания и благоустройство территории, для арендатора вся сумма остаётся арендной платой и списывается как расход по аренде.

Прибыль и УСН: когда платёж становится расходом

	Налог на прибыль	УСН «доходы минус расходы»
Норма	подп. 10 п. 1 ст. 264 НК	подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК
Дата признания	дата расчётов по договору, предъявления расчётных документов либо последнее число отчётного или налогового периода (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК)	дата фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК)
Платёж за январь перечислен в феврале	расход января	расход февраля
Аванс вперёд за несколько месяцев	списывается равномерно по месяцам пользования	уменьшает базу равномерно по мере получения услуги, как записано в договоре
Прямые или косвенные	по умолчанию косвенные, можно отнести к прямым в учётной политике	деления нет

Что проверить, прежде чем списывать платёж

Договор с данными, позволяющими точно определить имущество, и с размером платы.
Документ о передаче имущества арендатору: без него пользование не началось.
Акт об оказанных услугах по аренде за месяц или иной документ, подтверждающий сумму за период.
Платёжные документы при УСН: расход признают только после оплаты.
Подтверждение, что имущество занято в деятельности, приносящей доход.

Договор без срока и без регистрации

Договор аренды здания или сооружения на срок не меньше года регистрируют в Росреестре. Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на неопределённый срок и регистрации не требует — отсутствие срока не делает договор незаключённым, и плату по нему арендатор списывает на общих основаниях. Это же правило работает, когда договор на 11 месяцев продлили на неопределённый срок.

Плату, перечисленную до государственной регистрации договора недвижимости, в расходы берут: обязанность платить возникает из подписанного договора и передачи объекта, а не из записи в реестре.

Если помещение предоставили работнику для проживания, а не для деятельности компании, это уже не аренда в расходах, а доход работника в натуральной форме: с него удерживают НДФЛ и начисляют страховые взносы. Сумма аренды за месяц, в котором работник не работал и зарплату не получал, в расходы на оплату труда не попадает.

Частые вопросы

Можно ли учесть аренду, если договор заключён на неопределённый срок?

Да. Срок не относится к существенным условиям аренды, договор без срока считается заключённым на неопределённый срок. Платежи по нему обоснованы и подтверждены, значит, уменьшают базу и при прибыли, и на УСН.

Когда списывать платёж при налоге на прибыль, если заплатили вперёд?

При методе начисления расход относят к периоду аренды, независимо от даты перечисления аванса. Дату признания определяют по правилам статьи 272 НК: по дате расчётов, предъявления расчётных документов либо на последнее число отчётного или налогового периода.

А на УСН аванс за полгода списывают сразу?

Нет. Платёж уменьшает базу равномерно по мере получения услуги, как это записано в договоре аренды. Расход признают после оплаты, но не раньше месяца, к которому относится аренда.

Включают ли коммунальные платежи в арендный расход?

Если по договору коммунальные расходы входят в арендную плату, для арендатора вся сумма — арендная плата и списывается как расход по аренде. Когда коммунальные услуги компенсируют отдельно, это самостоятельный расход, и его учитывают по своим правилам.

Что будет, если договор аренды недвижимости не зарегистрирован?

Сам по себе расход не пропадает: плату до регистрации учитывают. Регистрация нужна для договора здания или сооружения на срок от года, а на договор без срока это требование не распространяется.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Аренда видна в расходах, а деньги — не всегда

Посчитаю, что аренда делает с экономикой бизнеса

Арендный платёж уменьшает налог, но из кассы уходит полностью и в свой срок. Я считаю юнит-экономику каждого товара, услуги, клиента и канала с арендой, зарплатами, рекламой, доставкой и налогами, показываю точку безубыточности и финансовую модель роста.

Вы видите, сколько бизнес зарабатывает на каждой позиции после всех расходов и что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые растут и хотят заранее знать, не съест ли рост аренда и другие постоянные расходы.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»