Аренда земли при УСН доходы минус расходы учитывается в расходах

Коротко

Арендная плата за земельный участок уменьшает налоговую базу на УСН с объектом «доходы минус расходы». Основание — подпункт 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса: арендные платежи за арендуемое имущество. Вид имущества значения не имеет, поэтому участок учитывают так же, как помещение или оборудование.

Что именно попадает в расходы

В расходы идёт плата за пользование участком по договору аренды: твёрдая сумма, вносимая периодически или разово, доля продукции или дохода от использования земли, сочетание этих форм. Состав платежей задаёт статья 614 Гражданского кодекса, и формулировка договора определяет, что и когда арендатор спишет.

Ограничений по виду имущества и по арендодателю нет. Участок может быть в собственности города или района, частного лица, индивидуального предпринимателя. Важно, чтобы земля использовалась в деятельности, приносящей доход, а плата была подтверждена документами.

Условия для учёта

Договор аренды участка с указанием объекта, размера и порядка платы; договор на срок не менее года по статье 651 Гражданского кодекса регистрируют.
Подтверждение оплаты: платёжное поручение, выписка по счёту, расписка арендодателя при расчётах наличными.
Акт или иной документ о том, что услуга по пользованию землёй получена за соответствующий период.
Связь участка с деятельностью на УСН: склад, производство, стоянка, торговый объект, сельхозработы.
Экономическая оправданность платы: она не должна заметно отличаться от рыночных условий по сопоставимым участкам.

Когда плату признают в расходах

На УСН расход признают после фактической оплаты — пункт 2 статьи 346.17 Налогового кодекса. Задолженность по аренде, начисленная, но не перечисленная, базу не уменьшает. Заплатили в феврале за январь — расход появился в феврале.

С авансом иначе: плата, перечисленная вперёд, уменьшает базу равномерно по мере получения услуги, в сроки, которые задаёт договор. Квартальный платёж вперёд за три месяца закрывают по месяцам, а не одной суммой в день перевода.

Требования к расходу общие: он экономически оправдан, документально подтверждён и направлен на получение дохода — пункт 1 статьи 252 и пункт 2 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Плата за пользование и покупка права аренды

	Арендная плата	Покупка права аренды
Норма	подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ	подп. 45 п. 1 ст. 346.16 НК РФ через главу 25 НК РФ
Что оплачивается	Пользование участком по договору	Уступка права аренды от предыдущего арендатора
Момент признания	После оплаты, аванс — по мере получения услуги	При последующей реализации права аренды — с учётом цены его приобретения и расходов на приобретение и реализацию
Подтверждение	Договор, платёжка, акт	Договор уступки, платёжка, документы о праве
Действует с	Постоянно	С 01.01.2026

Выкуп права аренды с 2026 года

С 1 января 2026 года перечень расходов на УСН открыт: подпункт 45 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса разрешает учитывать иные обоснованные затраты по правилам главы 25 Налогового кодекса. Через подпункт 2.1 пункта 1 статьи 268 кодекса в расходы попала стоимость приобретения имущественных прав, включая право аренды участка по договору уступки.

До 2026 года такие затраты учесть было нельзя: Минфин и суды считали, что имущественные права в закрытом перечне статьи 346.16 не поименованы. Если приобретённое право аренды впоследствии реализуют, при расчёте результата учитывают цену его приобретения и связанные с приобретением и реализацией расходы.

Частые вопросы

Можно ли учесть аренду земли, если участок в собственности администрации?

Да. Ограничений по арендодателю нет: плата за пользование муниципальной землёй уменьшает базу на тех же условиях, что и аренда у частного лица.

Что делать, если договор аренды участка не зарегистрирован?

Платежи до государственной регистрации договора, который подлежит регистрации, в расходы включать рискованно: инспекция может снять их. Доведите регистрацию и храните документы о ней вместе с договором.

Учитывается ли плата за землю, перечисленная вперёд за год?

Да, но не сразу. Аванс списывают равномерно по месяцам или кварталам в соответствии с договором, по мере того как услуга по пользованию участком получена.

Можно ли учесть плату за землю, если участок пока не используется?

Только если простой обоснован: например, идёт подготовка площадки или согласование. Плата за участок, который не связан с деятельностью компании, расходом не станет.

Нужен ли отдельный документ на каждый месяц аренды?

Достаточно договора, платёжных документов и акта за период, который закрывает платёж. Если арендодатель — организация или предприниматель, счёт и акт приходят по обычному документообороту.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Земля, налоги и деньги — в одной модели

Посчитаю, как аренда земли и налоги отражаются на деньгах бизнеса

Плата за участок — это постоянный расход, который виден в финансовой модели рядом с выручкой, себестоимостью и налогом. Я считаю юнит-экономику по каждому направлению и показываю, сколько бизнес зарабатывает после всех расходов, включая аренду.

Это для собственников, которые хотят видеть, что будет с деньгами при расширении площадей, смене участка или переходе на другой режим налогообложения.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»