378 2 НК РФ налог на имущество

Пункт 1 статьи 378.2 перечисляет недвижимость, по которой налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Первая группа — административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Вторая — нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Третья — объекты, которые закон субъекта относит к кадастровому обложению. Четвёртая — жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома, гаражи, машино-места и объекты незавершённого строительства, если регион ввёл для них такой порядок.

С 2026 года уточнено понятие административно-делового и торгового центра: достаточно, чтобы хотя бы одно нежилое здание в составе единого недвижимого комплекса отвечало хотя бы одному признаку из пунктов 3, 4 и 4.1 статьи 378.2. Тогда весь комплекс считается таким центром. Введено и понятие объекта бытового обслуживания — здания или помещения, где оказывают бытовые услуги по перечню кодов ОКВЭД и ОКП, который определяет Правительство.

Пункт 7 статьи 378.2 обязывает уполномоченный орган субъекта РФ определить перечень объектов, налог по которым считается по кадастровой стоимости, и опубликовать его. С 1 января 2026 года срок — не позднее 1 марта года, за который рассчитывается налог (подпункт «д» пункта 116 статьи 2 Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Раньше перечень утверждали к началу налогового периода, то есть к 1 января; теперь у региона есть два месяца, чтобы его сформировать.

Перечень публикуют на сайте субъекта РФ или уполномоченного органа, а также передают в налоговую инспекцию. Сверить свой объект можно и в налоговом органе по месту нахождения недвижимости. Если объект из подпунктов 1 или 2 пункта 1 статьи 378.2 в перечень не попал, налог по нему считают по среднегодовой стоимости — при условии, что он не относится к подпункту 4.

Помимо нового срока утверждения перечня, изменился момент включения в него новых объектов. Выявленные в течение года объекты, не включённые в текущий перечень, по общему правилу включают в перечень на следующий налоговый период. Для объектов, образованных из уже включённой в перечень недвижимости, при соблюдении условий статьи 378.2 кадастровая стоимость применяется до включения нового объекта в перечень. Налог по кадастровой стоимости по таким объектам платят раньше, чем было до поправок.

Уточнены и ставки. В отношении объектов из перечня по пункту 7 статьи 378.2 и объектов, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2, ставка не может превышать 2 %. Для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ — не более 2,5 %, кроме объектов незавершённого строительства, проектируемых под многоквартирный дом (подпункты 2 и 2.1 пункта 2 статьи 378.2 в редакции Закона № 425-ФЗ). Конкретные ставки устанавливает регион.

Регион вправе исключить объект из перечня в течение года — например, если он попал туда ошибочно или суд признал включение неправомерным. В таком случае налог за весь налоговый период считают по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой, и не с месяца исключения, а с начала года. Такой порядок следует из статей 376 и 378.2 НК РФ и разъяснений ФНС и Минфина (письма ФНС от 08.08.2019 № СД-19-21/221, Минфина от 13.10.2020 № 03-05-04-01/89276).

Обратная ситуация: объект незавершённого строительства из подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 в перечень не включается, но если регион ввёл для него кадастровое обложение и стоимость определена в ЕГРН, налог платят по кадастровой стоимости независимо от отсутствия в перечне. При возникновении права собственности в середине года применяют коэффициент владения по пункту 5 статьи 382: месяц возникновения права учитывают, если оно зарегистрировано до 15-го числа включительно.