Здание это основное средство
Коротко
Здание — основное средство, когда организация использует его в производстве, при выполнении работ, оказании услуг или для управления дольше 12 месяцев и стоимость объекта выше лимита, установленного для учёта. В бухучёте это следует из ФСБУ 6/2020: здание отвечает признакам основного средства — у него есть материально-вещественная форма, срок использования больше 12 месяцев, оно способно приносить экономические выгоды. В налоговом учёте здание признают амортизируемым имуществом, если его стоимость больше 100 000 ₽ и срок полезного использования больше года.
Когда здание становится основным средством
Здание покупают, строят или получают другим способом — и с этого момента решают, основное это средство или нет. В бухучёте смотрят на признаки основного средства по ФСБУ 6/2020: объект имеет материально-вещественную форму, предназначен для использования в деятельности дольше 12 месяцев и способен приносить экономические выгоды. Здание признают основным средством при одновременном соблюдении этих признаков и превышении лимита стоимости, который организация устанавливает сама с учётом существенности.
В налоговом учёте правило другое: основное средство — имущество стоимостью больше 100 000 ₽ со сроком полезного использования свыше года. Здание этому условию отвечает почти всегда, если это не временная постройка и не объект, который организация продаёт.
Бухгалтерский и налоговый учёт здания
| Бухучёт | Налоговый учёт | |
|---|---|---|
| Основание | ФСБУ 6/2020 | Глава 25 Налогового кодекса |
| Стоимостной порог | Организация устанавливает лимит сама с учётом существенности | Больше 100 000 ₽ |
| Срок полезного использования | Организация определяет по ожидаемому сроку службы | По Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы |
| Амортизация | С даты признания объекта, если организация не выбрала иное | С месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию |
| Что даёт | Достоверную стоимость в балансе | Расходы, уменьшающие налог на прибыль |
Из чего складывается стоимость здания
- Цена покупки по договору и услуги посредников.
- Расходы на доставку, монтаж и доведение объекта до состояния, пригодного к использованию.
- Проценты по кредиту или займу, взятому на покупку или строительство, — в пределах, которые разрешает учесть ПБУ 15/2008.
- Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость.
- При строительстве подрядным способом — стоимость работ подрядчика и услуг техзаказчика.
Амортизация и налог на имущество
Здание амортизируют весь срок полезного использования. В налоговом учёте срок определяют по Классификации основных средств. Группа зависит от вида здания: в классификации здания есть, в частности, в четвёртой, пятой и седьмой — десятой группах. В бухучёте организация вправе установить срок по фактическому износу и планам использования.
Налог на имущество организаций может начисляться с недвижимости, учитываемой как основное средство, по среднегодовой стоимости. Для отдельных объектов налог считают по кадастровой стоимости, в том числе когда они не учитываются как основные средства. С 2026 года региональные власти не позднее 1 марта определяют перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, и публикуют его на своём сайте. Жилые дома и гаражи организации тоже попадают под кадастровое обложение, если в регионе есть соответствующий закон и определена кадастровая стоимость.
Частые вопросы
Земля под зданием — тоже основное средство?
Да, земельный участок, который организация использует в деятельности и не перепродаёт, признают основным средством. Амортизацию по земле не начисляют, потому что её потребительские свойства не меняются. Налог на землю платят отдельно по кадастровой стоимости.
Можно ли не амортизировать здание, которое не используется?
В бухучёте амортизация по законсервированному зданию начисляется дальше, исключение — мобилизационные основные средства, если организация не решила иначе. В налоговом учёте амортизацию приостанавливают при консервации свыше трёх месяцев по решению руководства. Простой без консервации амортизацию не останавливает.
Как учитывают здание, купленное в рассрочку?
Здание принимают к учёту в момент готовности к использованию, а долг по рассрочке отражают как кредиторскую задолженность. Проценты за рассрочку обычно относят к прочим расходам; если здание отвечает признакам инвестиционного актива, проценты включают в его стоимость в случаях и порядке, установленных ПБУ 15/2008.
Что делать, если здание требует ремонта до ввода в эксплуатацию?
Расходы на ремонт, без которого здание нельзя использовать по назначению, включают в его первоначальную стоимость. Ремонт уже работающего здания относят к текущим расходам, если он не улучшает характеристики объекта.
Здание купили для перепродажи — это основное средство?
Нет. Если организация приобрела здание, чтобы продать его как товар, в бухучёте его учитывают как товар или готовую продукцию, а в налоговом — как покупные товары. Основным средством оно не становится.
Когда здание — крупная статья расходов
Чтобы видеть, как здание и его амортизация влияют на прибыль и деньги
Здание, его амортизация и налог на имущество меняют прибыль и денежный поток на годы вперёд. Окупается ли покупка или стройка, видно только в финансовой модели, где эти расходы стоят на своих местах.
Я собираю финансовую модель бизнеса, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами после покупки или строительства здания, ещё до сделки.