Выкупной договор
Коротко
Выкупной договор — это соглашение, по которому вещь или право переходят к покупателю не в момент сделки, а после того, как он выполнит условие выкупа: чаще всего полностью заплатит. До этого момента пользоваться можно, а распоряжаться — продать, заложить, сдать — нельзя без согласия собственника.
Что такое выкупной договор
Так называют не один вид договора из Гражданского кодекса, а схему сделки: пользование сейчас, собственность потом. За выкупом приходят, когда сразу заплатить всю сумму нельзя или невыгодно, а вещь нужна в работе уже сегодня.
Схема встречается в трёх видах. Аренда с выкупом: имущество сдано, часть платежа идёт в зачёт выкупной стоимости. Лизинг: имущество покупает лизинговая компания и передаёт бизнесу с правом выкупа. Рассрочка: товар передан, а право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты только при прямом условии об этом в договоре; без такого условия покупатель становится собственником с момента передачи товара.
Общее у них одно: пока условие выкупа не выполнено, собственник — не тот, кто пользуется вещью. Из этого растут все права, ограничения и налоговые последствия.
Чем выкупной договор отличается от обычной купли-продажи
| Выкупной договор | Купля-продажа | |
|---|---|---|
| Собственник | Продавец или лизинговая компания до выкупа | Покупатель с момента передачи |
| Платежи | Регулярные, с выкупной стоимостью в составе | Один платёж или согласованная рассрочка без отдельной выкупной цены |
| Распоряжение вещью | Продать или заложить — только с согласия собственника | Свободно |
| Если платежи прекратились | Последствия зависят от договора и вида сделки: собственник может потребовать возврата вещи при предусмотренных законом и договором условиях. | Продавец взыскивает долг через суд |
Что прописать в договоре
- Предмет: конкретная вещь с идентифицирующими признаками — модель, год выпуска, кадастровый номер, VIN. Без этого договор не заключён.
- Цена и выкупная стоимость: сколько стоит вещь целиком, какая часть платежей идёт в зачёт выкупа, что происходит с уже внесённым при расторжении.
- График платежей: суммы и даты, порядок зачёта аванса, ответственность за просрочку.
- Момент перехода права: по движимой вещи его можно привязать к оплате или акту; по недвижимости право собственности переходит с даты государственной регистрации перехода права.
- Кто платит налоги и сборы: транспортный налог, страхование, содержание имущества, налог на имущество.
- Что считается нарушением и как расторгается договор: срок просрочки, порядок изъятия вещи, судьба внесённых платежей.
Налоги и учёт
Плательщики НДС принимают к вычету налог из платежей по выкупному договору при наличии счёта-фактуры, принятии услуг на учёт и использовании имущества в облагаемых операциях. На упрощённой системе с освобождением или со ставками 5 и 7 процентов такого вычета нет: налог в платежах становится частью цены.
При лизинге с 2022 года имущество амортизирует лизингодатель, а лизингополучатель учитывает платежи в прочих расходах за вычетом включённой выкупной стоимости. По договорам, действовавшим на 1 января 2022 года, до конца срока сохраняются прежние правила.
Движимое имущество, в том числе переданное в лизинг, не облагается налогом на имущество организаций независимо от того, на чьём балансе оно числится.
Частые вопросы
Выкупной договор — это отдельный вид договора?
Нет. Это схема: аренда с выкупом, лизинг или купля-продажа в рассрочку с сохранением права собственности за продавцом. От вида зависит, какие нормы применяют — главу об аренде, закон о лизинге или правила купли-продажи.
Когда переходит право собственности?
В момент, который назван в договоре. Если условие сформулировано расплывчато, спорят о том, что стороны имели в виду, — и суд толкует неясность против того, кто готовил договор. Поэтому момент перехода пишут одной фразой без вариантов.
Можно ли продать вещь до выкупа?
Только с согласия собственника. Пока право не перешло, покупатель распоряжается чужим имуществом, и сделка без согласия может быть оспорена.
Что будет, если перестать платить?
При рассрочке продавец при просрочке очередного платежа вправе отказаться от договора и потребовать возврата товара, если договором не предусмотрено иное и полученные платежи не превышают половины цены. При лизинге и аренде с выкупом действуют свои правила расторжения и расчёта сальдо. Поэтому порядок расторжения прописывают до подписания договора.
Нужно ли регистрировать договор?
Зависит от предмета. Аренда недвижимости на срок от года регистрируется; ссуда обычного здания или помещения — нет независимо от срока. Движимое имущество регистрации не требует.
Когда по выкупному договору нужно посчитать деньги
Чтобы видеть, во что обойдётся вещь к моменту выкупа
Платежи по выкупной схеме растянуты на годы, и общая сумма к выкупу редко видна из ежемесячного платежа. Сравнить её с покупкой за свои или в кредит можно только в расчёте.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами компании при каждом варианте, ещё до подписания договора.