Определение рыночной стоимости
Коротко
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны действуют разумно и знают о предмете сделки, а чрезвычайные обстоятельства на цену не влияют. Это не цена конкретной сделки, а расчётная величина, которую оценщик выводит по законной процедуре.
Что такое рыночная стоимость
Определение даёт закон об оценочной деятельности (часть вторая статьи 3): рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции. Закон перечисляет условия, при которых цена считается рыночной: одна сторона не обязана продавать, а другая не обязана покупать; стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект выставлен на открытом рынке публичной офертой, типичной для похожих объектов; цена — разумное вознаграждение за объект, принуждения к сделке не было; платёж выражен в деньгах.
Отсюда главное: рыночная стоимость — величина вероятная и приблизительная. Конституционный суд прямо называет её условием, а не фактом: она определяется не по итогам состоявшейся сделки, а по результатам профессионального исполнения оценщиком установленных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи.
Рыночная стоимость простыми словами
Простыми словами: это ответ на вопрос «за сколько этот объект разумно продать сегодня на открытом рынке», а не «за сколько его продали вчера» и не «за сколько его продаст конкретный продавец конкретному покупателю».
Продавец, которому срочно нужны деньги, и покупатель, которому срочно нужен именно этот объект, могут договориться о цене выше или ниже рыночной. Рыночная стоимость такие обстоятельства исключает: она показывает цену, к которой стороны пришли бы без спешки и без давления.
Чем рыночная стоимость отличается от цены сделки и кадастровой стоимости
| Рыночная стоимость | Цена сделки | Кадастровая стоимость | |
|---|---|---|---|
| Как появляется | Расчёт оценщика по законной процедуре | Соглашение сторон | Результат государственной кадастровой оценки |
| Что означает | Наиболее вероятная цена на открытом рынке | Фактическая сумма, которую заплатили | Базовая величина для налогов и платежей |
| Меняется когда | На дату оценки | В момент сделки | До следующей государственной кадастровой оценки |
| Можно ли оспорить | Устанавливается заново новой оценкой | Оспаривают саму сделку, а не цену | Да, в том числе через установление рыночной стоимости |
Как оценщик приходит к рыночной стоимости
Оценщик рассматривает все подходы к оценке и вправе остановиться на одном, если именно он даёт наиболее достоверный результат с учётом доступной информации, допущений и ограничений оценки (пункт 2 федерального стандарта оценки V). Универсального подхода нет.
В отчёте должны быть ссылки на источники информации либо копии материалов, по которым делались расчёты (пункт 8 федерального стандарта оценки VI), а объекты-аналоги — сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (пункт 10 того же стандарта). Поэтому отчёт можно проверить: видно, откуда взяты цены и почему выбраны именно эти аналоги.
Частые вопросы
Рыночная стоимость — это точная цена?
Нет. Закон называет её наиболее вероятной ценой, а Конституционный суд — приблизительной и не безусловной. Это расчётная величина на дату оценки, а не гарантия, что объект продадут именно за эту сумму.
Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?
Кадастровую определяют в рамках государственной кадастровой оценки, рыночную — индивидуально для конкретного объекта. Рыночная стоимость влияет на налоги не напрямую, а через пересмотр кадастровой стоимости: при её оспаривании кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, статья 24.18 закона об оценочной деятельности), и уже эта кадастровая стоимость берётся в базу (пункт 1 статьи 391 и пункт 1 статьи 403 Налогового кодекса).
Можно ли использовать рыночную стоимость для налогов?
Да, рыночная стоимость может повлиять на земельный налог и налог на имущество: для этого кадастровую стоимость объекта устанавливают в размере рыночной, после чего применяют правила соответствующего налога. Как именно это оформить в вашем случае, смотрят в Налоговом кодексе и разъяснениях ФНС.
Почему оценщик может применить только один подход?
Потому что не каждый подход даёт достоверный результат для конкретного объекта. Оценщик обязан рассмотреть все подходы, но вправе выбрать тот, который при доступной информации и сделанных допущениях точнее; мотивы он указывает в отчёте.
Что проверить в отчёте об оценке?
Источники информации и аналоги: в отчёте должны быть ссылки на источники или копии материалов (пункт 8 ФСО VI), а объекты-аналоги — сопоставимы с объектом по основным ценообразующим факторам (пункт 10 того же стандарта). Если аналогов не видно или они не похожи на объект, вывод стоит перепроверить.
Когда стоимость нужна для решения, а не для отчёта
Понять, сколько на самом деле стоит бизнес
Рыночную стоимость квартиры или участка показывает оценщик. А стоимость бизнеса складывается из того, сколько он зарабатывает: выручки, прибыли, долгов и того, что останется собственнику после всех расходов.
Я считаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге, клиенте и канале после всех расходов, и собираю финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении.