Что такое проектное финансирование
Коротко
Проектное финансирование — это кредит на конкретный проект, который возвращают из денег, которые этот проект сам приносит: выручки электростанции, аренды построенного объекта, платежей по контрактам на продукцию. Банк смотрит не столько на весь бизнес заёмщика, сколько на будущие потоки и активы самого проекта, а заёмщик обычно создаётся под этот проект и занимается только им.
Чем проектное финансирование отличается от обычного кредита
При обычном кредите банк смотрит на всю компанию: её выручку, имущество, репутацию и готовность собственника отвечать своим. Проектное финансирование устроено иначе: деньги возвращают доходы проекта, и банк оценивает именно их — контракты на будущую продукцию, заполняемость объекта, сроки стройки и себестоимость.
Так финансируют крупные и дорогие объекты: электростанции, химические комбинаты, шахты, транспортную и телекоммуникационную инфраструктуру. Бывает и рефинансирование уже работающего объекта, с улучшениями или без них.
Отдельный случай — жилищное строительство. По закону об участии в долевом строительстве деньги дольщиков до окончания стройки лежат на счетах эскроу, и застройщик строит на свои или заёмные средства: отсюда отдельный рынок проектного финансирования застройщиков со своими ставками и условиями.
Кто участвует в сделке
- Заёмщик — обычно компания, созданная под проект: она строит, владеет объектом и им управляет, других функций у неё, как правило, нет.
- Банк или синдикат банков — даёт деньги и следит за ходом проекта: графиком, бюджетом, подрядчиками.
- Собственник проекта — вкладывает свои деньги в проект и нередко поручается за заёмщика перед банком.
- Подрядчики и поставщики — строят объект и поставляют оборудование; их договоры банк читает как часть проекта.
- Покупатели будущей продукции — контракты с ними показывают банку, откуда возьмутся деньги на погашение.
Что банк проверяет в проекте
Банк смотрит на будущий денежный поток и на залоговую стоимость активов проекта. Если погашение зависит в первую очередь от надёжного и платёжеспособного конечного покупателя, которого связывают договорные обязательства, такую сделку банк оценивает уже как кредит этому покупателю, а не как проектное финансирование.
Для объектов коммерческой недвижимости критично понимание будущей заполняемости: на этапе стройки договоров аренды ещё нет, но бывают соглашения о намерениях с якорными арендаторами. Это позволяет банку оценить поток после ввода объекта.
Собственник для банка — ключевая фигура: смотрят, какой у него опыт, есть ли успешные проекты и сможет ли он поддержать проект своими деньгами, если финансовая модель не сойдётся.
При высокой стоимости денег любая ошибка в сроках, себестоимости или темпах продаж быстро бьёт по модели проекта — поэтому банк разбирает её до подписания, а не после.
Договор проектного финансирования
Договор описывает не только сумму, ставку и график платежей, но и сам проект: что строим, в какие сроки, за сколько, на какие деньги и из чего возвращаем. Источник погашения прописывают прямо: выручка от продажи продукции или услуг объекта, а не любые доходы компании.
В договоре фиксируют, кто вносит собственные средства и в какой доле, на что заёмщик имеет право тратить кредит, какие контракты он обязан заключить и какие показатели держать. Отдельно прописывают, что будет, если сроки сдвинутся или проект подорожает: откуда берутся дополнительные деньги и кто их даёт.
Банк обычно требует отчёт о ходе проекта и право проверять расходование средств: деньги идут траншами под этапы, а не всей суммой сразу. Конкретный набор условий у каждого банка свой, поэтому перечень требований смотрят в самом договоре и в переписке с банком до подписания.
Фабрика проектного финансирования
В России есть государственный механизм для крупных инвестиционных проектов — фабрика проектного финансирования, созданная по постановлению Правительства от 15.02.2018 № 158. Деньги в ней дают синдицированным кредитом с мерами господдержки.
По условиям программы в фабрику отбирают проекты стоимостью от 3 млрд рублей без учёта процентов по кредитам, со сроком окупаемости до 30 лет и сроком финансирования до 20 лет. В инвестиционной фазе доля собственных средств составляет не менее 20 % стоимости проекта, а заёмных — не более 80 %. Кредит может состоять из траншей, и часть из них — резервная, на проценты по кредиту и удорожание проекта.
Если проект небольшой или не проходит по условиям программы, это не значит, что проектное финансирование недоступно: банки выдают такие кредиты и вне фабрики, в обычном порядке.
Частые вопросы
Что такое проектное финансирование простыми словами?
Это кредит на один конкретный проект, который возвращают из доходов этого проекта. Банк оценивает будущие потоки и активы проекта, а не только всю компанию заёмщика, и деньги обычно выдаёт частями под этапы стройки.
Чем проектное финансирование отличается от кредита на бизнес?
При обычном кредите банк смотрит на компанию целиком и на её залог. При проектном — на сам проект: контракты на будущую продукцию, заполняемость объекта, сроки и себестоимость. Заёмщик под проект часто создаётся отдельно и других функций не выполняет.
Для каких проектов его используют?
Как правило, для крупных и дорогих объектов: электростанций, химических комбинатов, шахт, транспортной и телекоммуникационной инфраструктуры. Отдельно — для жилищного строительства по закону об участии в долевом строительстве.
Что фиксирует договор проектного финансирования?
Сумму, ставку, график, сроки и бюджет проекта, источник погашения, долю собственных средств, на что можно тратить кредит и какие показатели держать. Там же прописывают, что делать при сдвиге сроков или удорожании проекта.
Какие условия у фабрики проектного финансирования?
Проекты стоимостью от 3 млрд рублей без учёта процентов по кредитам, со сроком окупаемости до 30 лет и сроком финансирования до 20 лет. В инвестиционной фазе не менее 20 % стоимости составляют собственные средства, а не более 80 % — заёмные. Механизм создан по постановлению Правительства от 15.02.2018 № 158.
Какие ставки по проектному финансированию застройщиков?
По данным Банка России на середину 2026 года средняя ставка по одобренным кредитам застройщикам составляла 9,92 % годовых, и по федеральным округам она заметно различается. Ставка по конкретному проекту зависит от банка, региона и самого проекта — её называют в предложении банка.
Когда проект уже есть, а цифр для банка нет
Чтобы финансовая модель проекта выдержала проверку банка
Банк разбирает проект по цифрам: сколько стоит стройка, когда пойдёт выручка, что будет при сдвиге сроков и удорожании. Если модель собрана на глаз, это видно на первой же встрече.
Я считаю юнит-экономику и собираю финансовую модель проекта, по которой видно, хватит ли его денег на погашение и что станет с деньгами при разных сценариях, — до разговора с банком.