Что такое девелоперский проект
Коротко
Девелоперский проект — это весь путь от участка или старого объекта до проданных площадей: покупка земли, концепция, разрешения, проектирование, стройка, продажи и передача покупателям. Стройка здесь только одна из частей, а деньги зарабатываются на разнице между тем, что стоило создать объект, и тем, за сколько его продали.
Из чего состоит девелоперский проект
Проект начинается не с котлована, а с участка и вопроса, что на нём выгодно построить. Сначала смотрят сам участок: площадь, назначение земли, что разрешено строить, какие сети рядом и чего не хватает. Потом считают, что и в каком объёме здесь поместится и за сколько это можно продать.
Дальше идут разрешения, проектная документация, выбор подрядчиков и сама стройка. Параллельно готовят продажи: чем раньше покупатель видит объект, тем раньше приходят деньги, которые нужны на стройку. Заканчивается проект не сдачей дома, а передачей помещений покупателям и закрытием расчётов с подрядчиками, банком и дольщиками.
Что входит в девелоперский проект
- Участок: права на землю, назначение, ограничения, инженерные сети и стоимость подключения.
- Концепция: что строим, для кого, какая площадь и какие помещения продаются, а какие остаются в аренду.
- Разрешения и согласования: градостроительная документация, разрешение на строительство, экспертиза проектной документации.
- Проектирование и стройка: проектная и рабочая документация, подрядчики, график, контроль качества и сроков.
- Деньги: смета проекта, кредит или собственные средства, график поступлений от продаж и запас на отклонения.
- Продажи и передача: цены, старт продаж, договоры с покупателями, передача помещений и закрытие проекта.
Кто участвует
Заказчиком и главным распорядителем денег выступает застройщик или девелопер. Технический заказчик отвечает за подготовку документации и организацию стройки, генеральный подрядчик строит, проектировщики готовят документацию, банк финансирует и следит за расходованием средств.
Покупатели помещений и арендаторы — тоже участники проекта: от их спроса зависят цены, сроки старта продаж и то, какие помещения вообще имеет смысл строить. Если проект жилой и деньги дольщиков привлекаются по закону о долевом строительстве, к этим участникам добавляются требования к раскрытию информации и к работе с эскроу-счетами, которые устанавливает Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Чем отличается от стройки и от проекта в управлении
| Девелоперский проект | Стройка | Проект в управлении | |
|---|---|---|---|
| Что охватывает | От покупки участка до передачи помещений покупателям | Работы на площадке по готовой документации | Любая задача с целью, сроком и бюджетом |
| Где появляются деньги | На разнице между стоимостью создания объекта и ценой продажи | В оплате работ по смете | В результате задачи, который заказчик получает |
| Кто главный | Девелопер, который сводит землю, разрешения, деньги и продажи | Подрядчик и технический заказчик | Руководитель проекта |
| Что решает исход | Спрос, цена продажи и стоимость создания объекта | Сроки, качество и смета работ | Достигнута цель в срок и в бюджет или нет |
Что решает экономику проекта
Исход проекта определяют три числа: сколько стоит создать объект, за сколько его удастся продать и как долго деньги будут лежать в земле и стройке. Стоимость создания складывается из цены участка, подключения к сетям, проектирования, стройки, процентов по кредиту и расходов на продажи. Цена продажи зависит от спроса и от того, что находится вокруг.
Поэтому девелоперский проект считают целиком, а не по частям: дешёвая стройка при дорогом участке и медленных продажах даёт убыток, а дорогая стройка в месте, где покупатель платит больше, окупается. Такой расчёт — юнит-экономика проекта и финансовая модель — показывает, что будет с деньгами при изменении цены, сроков и стоимости работ.
Частые вопросы
Девелоперский проект и застройка — это одно и то же?
Нет. Застройка — это работы на площадке. Девелоперский проект включает ещё покупку участка, концепцию, разрешения, финансирование и продажи, и без этих частей стройка не начинается.
Обязательно ли девелопер строит сам?
Нет. Строит генеральный подрядчик, документацию готовят проектировщики, организацией занимается технический заказчик. Девелопер сводит все части и отвечает за деньги и результат проекта.
Когда в проекте начинаются продажи?
Тогда, когда это позволяет закон и готова документация. Ранний старт продаж приносит деньги на стройку, но требует, чтобы цены и условия были посчитаны заранее, иначе проект продаётся дешевле, чем стоит.
Что важнее для проекта — участок или деньги?
Одно без другого не работает. Дорогой участок без расчёта продаж и кредита под него останавливает проект, а деньги без подходящего участка и разрешений потратить не на что.
Как понять, что проект не окупится?
Это видно в расчёте до покупки участка: если стоимость создания объекта с процентами и расходами на продажи выше цены, которую даёт рынок, проект не окупится. Такой расчёт делают до вложений, а не после сдачи.
Чем девелоперский проект отличается от проекта в управлении?
Проект в управлении — это любая задача с целью, сроком и бюджетом, например запуск нового направления. Девелоперский проект — частный случай: у него есть земля, стройка и продажи площадей, и его экономика считается по объекту.
Читать в журнале
Когда считаете проект до покупки участка
Чтобы видеть, окупится ли объект, ещё до вложений
Девелоперский проект держит деньги в земле и стройке годами, а решение принимается один раз. Окупится ли объект при текущих ценах, стоимости работ и сроках продаж, видно только в расчёте целиком.
Я собираю юнит-экономику и финансовую модель проекта: что будет с деньгами при изменении цены продажи, сроков стройки и стоимости работ.