Девелопмент — это простыми словами: что такое
Коротко
Девелопмент — это предпринимательская деятельность по созданию объекта недвижимости или его реконструкции, которая увеличивает стоимость земли и здания. Девелопер придумывает, что построить на участке, находит деньги, нанимает проектировщиков и строителей и доводит объект до продажи или сдачи в аренду.
Что такое девелопмент простыми словами
Проще говоря, девелопмент — это работа с недвижимостью как с товаром. Берут участок или старое здание, вкладывают деньги и труд, а на выходе получают объект дороже, чем было в начале. Прибыль девелопера — разница между тем, во что объект обошёлся, и тем, за сколько его продали или сдали.
Слово пришло из английского, где означает «развитие». В России прижились два варианта: «девелопмент недвижимости» и короткое «девелопмент» — значение одно и то же.
Девелопмент — это не стройка. Строители кладут стены, а девелопер решает, что именно строить, где, за чьи деньги и кому это продать. Стройка — один из этапов проекта, и обычно его отдают подрядчику.
Что делает девелопер
- Изучает рынок: каких объектов не хватает в городе, что строят конкуренты, сколько люди готовы платить.
- Ищет участок: смотрит транспорт, школы и садики рядом, планы соседних застроек, ограничения по земле.
- Придумывает концепцию: что это будет — жилой дом, склад, торговый центр, офис, — какой площади и для кого.
- Считает экономику: сколько стоит участок, проектирование, стройка, подключение к сетям, продажа, и какая останется прибыль.
- Привлекает деньги. Для жилья это свои средства и банковский кредит, в том числе проектное финансирование; деньги дольщиков — только по договору участия в долевом строительстве с расчётами через счета эскроу либо через жилищно-строительный кооператив. Прямые взносы «соинвесторов» в стройку жилья недопустимы. Для коммерческих объектов возможны продажа будущей недвижимости и договоры инвестирования.
- Организует проектирование, получает разрешения, нанимает подрядчиков и следит за сроками и сметой.
- Продаёт или сдаёт готовый объект и отвечает за результат перед покупателями и инвесторами.
Чем девелопер отличается от застройщика и подрядчика
| Девелопер | Застройщик | Подрядчик | |
|---|---|---|---|
| Что делает | Придумывает проект, считает экономику, привлекает деньги, ведёт его целиком | Строит объект и отвечает за стройку по закону | Выполняет отдельные работы: фундамент, стены, отделку, сети |
| Кому принадлежит роль | Организатор и предприниматель | Лицо, получившее разрешение на строительство и привлекающее деньги участников | Исполнитель по договору с застройщиком |
| Что получает | Прибыль от разницы между затратами и продажей | Оплату по договорам с участниками долевого строительства | Оплату за выполненные работы |
| Кто отвечает перед покупателем квартиры | Часто совпадает с застройщиком, но не всегда | По закону о долевом строительстве — застройщик | Перед застройщиком, а не перед покупателем |
Из каких этапов состоит проект
Сначала идея и анализ рынка: что строить и для кого. Потом участок — покупка или аренда, проверка, что на нём можно строить. Дальше концепция и финансовая модель: сколько нужно денег на каждом этапе и когда они вернутся.
Затем проектирование и разрешения. Когда документы готовы, начинается стройка: подрядчики, график, контроль сметы. Параллельно девелопер запускает продажи или ищет арендаторов. По жилью продажи до ввода возможны только по договору участия в долевом строительстве с расчётами через счета эскроу: деньги дольщиков застройщик получает после ввода объекта в эксплуатацию, а стройка идёт за счёт кредита и собственных средств. Продажа до ввода без договора участия в долевом строительстве — предварительные договоры, «брони», векселя — незаконна. Прямые поступления от продаж до стройки бывают у нежилых объектов: там заключают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.
Последний этап — ввод в эксплуатацию, передача покупателям или арендаторам и выход из проекта: девелопер возвращает вложенное и получает прибыль. Иногда он оставляет объект себе и живёт на аренду — это уже другой бизнес.
Каким бывает девелопмент
- Жилой — дома и квартиры: самый заметный и самый обсуждаемый вид.
- Коммерческий — офисы, торговые центры, склады, гостиницы: объект зарабатывает на аренде или продаже бизнесу.
- Промышленный — заводы, логистические парки, производственные площадки.
- Редевелопмент — переделка старого объекта: бывшей фабрики, склада, промзоны — в жильё, офисы или общественное пространство.
- Land development — подготовка земли: подвести сети, разбить участок на части и продать под застройку.
На чём девелопер зарабатывает и чем рискует
Заработок девелопера — разница между стоимостью готового объекта и всеми затратами: участок, проектирование, стройка, сети, проценты по кредиту, продажа. Чем точнее посчитана экономика в начале, тем вернее эта разница останется прибылью, а не уйдёт в перерасход.
Рисков много. Участок может оказаться дороже или сложнее, чем казалось. Стройка затягивается, а проценты по кредиту капают. Цены на рынке падают, покупатели не приходят в нужном числе. Поэтому девелопмент — бизнес с длинными деньгами и долгим сроком: вложить нужно много и рано, а вернуть — через годы.
Отсюда правило: девелоперский проект начинается не с картинки дома, а с расчёта, при какой цене продажи и каких затратах он вообще имеет смысл.
Частые вопросы
Девелопер и застройщик — это одно и то же?
Не всегда. Застройщик — тот, кто по закону строит объект и привлекает деньги участников долевого строительства. Девелопер организует проект целиком: идею, участок, деньги, продажи. Часто это одна компания, но бывает, что девелопер привлекает отдельного застройщика.
Девелопмент — это только про жильё?
Нет. Девелопмент бывает жилой, коммерческий, промышленный. Общее одно: создание или переделка объекта недвижимости так, чтобы он стал дороже.
Можно ли заняться девелопментом с небольшим капиталом?
Можно, но проект всё равно требует денег на участок, проектирование и стройку. Небольшие компании начинают с редевелопмента маленьких объектов, с аренды участка вместо покупки или с привлечения соинвесторов. Главное — посчитать экономику до вложений.
Чем девелопмент отличается от риелторского бизнеса?
Риелтор продаёт и сдаёт то, что уже есть, и зарабатывает на сделке. Девелопер создаёт объект: вкладывает деньги в участок и стройку и получает прибыль от разницы в стоимости.
Что такое редевелопмент?
Это девелопмент существующего объекта: старую фабрику, склад или промзону перестраивают под жильё, офисы или общественное пространство. Смысл тот же — сделать объект дороже, чем он был.
Посчитать рядом
Когда решаете, стоит ли проект своих денег
Чтобы увидеть экономику объекта до вложений
Девелоперский проект съедает деньги годами, а прибыль видна только в расчёте. Если ошибка в цене участка, смете или цене продажи, её обнаруживают уже на стройке, когда менять что-то поздно.
Я собираю финансовую модель проекта: сколько нужно вложить на каждом этапе, когда вернутся деньги и что останется при разных ценах продажи.