Что такое арендный бизнес
Коротко
Арендный бизнес — это владение недвижимостью и сдача её в аренду как источник дохода. Собственник покупает помещение или здание, заключает договор с арендатором и получает регулярные платежи. В готовом арендном бизнесе объект продаётся вместе с действующим арендатором и договором, поэтому доход начинается сразу после сделки.
Как устроен арендный бизнес
В сделке два главных участника: арендодатель — собственник объекта, и арендатор — тот, кто платит за пользование. Арендатор ведёт в помещении свой бизнес: магазин, кафе, офис, салон. Собственник не управляет этим бизнесом, его доход — арендная плата по договору.
В готовом арендном бизнесе объект продают вместе с арендатором и договором. Покупатель сразу получает поток платежей и не тратит время на поиск клиента и ремонт. Договор аренды обычно заключается на несколько лет, а плата индексируется по условиям договора.
Доход собственника — это не вся арендная плата. Из неё вычитают налоги, коммунальные платежи, которые по договору несёт собственник, ремонт, охрану, управление и простои, когда помещение стоит без арендатора. То, что остаётся, и есть чистый доход.
Из чего складывается доход
- Арендная плата по договору — обычно фиксированная сумма в месяц или ставка за квадратный метр в год.
- Индексация — договор может предусматривать повышение платы раз в год, часто на уровень инфляции или на согласованный процент.
- Дополнительные платежи — возмещение коммунальных расходов, эксплуатационные сборы, если это прописано в договоре.
- Расходы собственника — налог на имущество, земельный налог, страхование, ремонт, управление, простои. Их вычитают из арендной платы, чтобы увидеть чистый доход.
Что проверить в договоре аренды
Срок договора и порядок его продления. Долгосрочный договор даёт устойчивость, но проверьте, на каких условиях арендатор может выйти досрочно и какие штрафы за это предусмотрены.
Размер платы и индексация. Зафиксировано ли повышение, как часто и на сколько. Без индексации плата обесценивается со временем.
Кто платит за коммунальные услуги, ремонт и эксплуатацию. Если эти расходы на собственнике, чистый доход будет ниже.
Право расторжения. Может ли собственник расторгнуть договор при неуплате, и как быстро это можно сделать. Может ли арендатор уйти без предупреждения.
Обеспечительный платёж или депозит. Покрывает ли он возможные убытки при досрочном выходе арендатора.
Риски готового арендного бизнеса
Главный риск — арендатор может съехать. Тогда собственник остаётся с помещением и ищет нового клиента, а в это время платит налоги и коммунальные расходы без дохода. Чем востребованнее локация, тем быстрее находится замена.
Второй риск — арендатор окажется ненадёжным. Проверяют его бренд, судебные споры, историю платежей. Если арендатор — небольшая компания без истории, риск выше.
Третий риск — объект требует вложений. Ремонт, замена коммуникаций, приведение в порядок фасада могут съесть часть дохода. Осмотр объекта и документов до сделки обязателен.
Частые вопросы
Чем арендный бизнес отличается от покупки квартиры для сдачи?
Коммерческое помещение обычно сдаётся по долгосрочному договору с юридическим лицом, плата выше, но и рисков больше: арендатор может съехать, помещение требует ремонта и управления. Квартиру проще сдать, но доходность обычно ниже, а простои случаются чаще.
Какой доход считается нормальным?
Ориентир — 8–10% годовых от стоимости объекта. Если обещают больше, проверьте, учтены ли все расходы и не завышена ли арендная плата. Доходность считают от чистого дохода после вычета налогов и расходов.
Можно ли купить объект без арендатора и найти его самому?
Да, но тогда доход начнётся позже, а поиск арендатора и ремонт потребуют времени и денег. Готовый арендный бизнес тем и удобен, что поток платежей идёт сразу.
Какие налоги платит собственник коммерческой недвижимости?
Набор налогов зависит от режима и объекта. При общей системе у организации — налог на прибыль и налог на имущество организаций: движимое имущество не облагается, по недвижимости база — среднегодовая или кадастровая стоимость по статьям 374 и 378.2 Налогового кодекса. У индивидуального предпринимателя на общей системе — НДФЛ с арендного дохода и налог на имущество физических лиц по объектам из статьи 401 кодекса. На УСН, патенте, ЕСХН и АУСН налоги зависят от режима, статуса собственника и объекта; для недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, сохраняются предусмотренные законом обязанности по налогу на имущество. НПД к доходу от сдачи нежилого помещения не применяется, а статус самозанятого сам по себе не освобождает от налога на имущество. Сдача нежилых помещений в аренду облагается НДС по общим правилам: с 2026 года ставка 22 %, а на упрощённой системе освобождение действует при доходе до 20 млн ₽ по статье 145 кодекса. Освобождение по подпункту 10 пункта 2 статьи 149 кодекса дано только жилым домам и жилым помещениям. Собственник-физлицо платит НДФЛ с арендного дохода по прогрессивной шкале от 13 до 22 % по пункту 1 статьи 224 кодекса; при аренде у организации или предпринимателя налог как налоговый агент удерживает арендатор по пункту 2 статьи 226 кодекса. Кроме того, физлицо платит налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости по статьям 400–401 и 406 кодекса, до 2 % для объектов из перечня по статье 378.2, и земельный налог, если участок в собственности, по главе 31 кодекса.
Что будет, если арендатор обанкротится?
Договор аренды может быть расторгнут, и собственник останется без платежей. Поэтому до сделки проверяют финансовое состояние арендатора и условия расторжения в договоре.
Читать в журнале
Когда решаете, покупать ли объект с арендатором
Чтобы видеть, окупит ли объект вложения
Покупка готового арендного бизнеса — крупное вложение, и доход по нему зависит от арендатора, договора и расходов. Понять, сколько объект принесёт на самом деле, можно только в финансовой модели.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что станет с деньгами после покупки: арендные платежи, налоги, расходы, простои и возврат вложений.