Арендодатель — кто это простыми словами
Коротко
Арендодатель — сторона договора аренды, которая передаёт другой стороне имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Простыми словами это тот, кто сдаёт: помещение, машину, оборудование, участок. Того, кто берёт, называют арендатором, а по-старому — нанимателем; арендодателя по-старому называют наймодателем.
Кто может быть арендодателем
По статье 608 Гражданского кодекса право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Собственником может быть человек, в том числе индивидуальный предприниматель, или организация.
Сдавать может и не собственник — тот, кого уполномочил закон или сам собственник. Например, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество передано в хозяйственное ведение, или учреждение с правом оперативного управления. Ещё пример — представитель собственника с доверенностью на сдачу конкретного объекта.
Поэтому первый вопрос к арендодателю всегда один: на каком праве у него это имущество. Ответ виден в выписке из Единого государственного реестра недвижимости по недвижимости, в документах о праве хозяйственного ведения или в доверенности.
Арендодатель и арендатор: кто есть кто
| Арендодатель | Арендатор | |
|---|---|---|
| Что делает | Передаёт имущество за плату во временное владение и пользование | Принимает имущество и платит за него |
| Как ещё называют | Наймодатель | Наниматель, съёмщик |
| Кто по закону | Собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником (статья 608 ГК) | Любой участник гражданских правоотношений, ограничений почти нет |
| Главные обязанности | Передать имущество в состоянии, за которое отвечает по договору, и не мешать им пользоваться | Платить в срок, пользоваться имуществом по назначению и вернуть его в срок |
Что арендодатель обязан и вправе
- Передать имущество в том состоянии, о котором договорились. За недостатки, которые были до передачи и о которых арендатора не предупредили, отвечает арендодатель.
- Не мешать пользоваться имуществом: если арендатор не может им пользоваться по обстоятельствам, за которые сам не отвечает, он вправе требовать уменьшения платы или расторжения договора.
- Получать арендную плату в срок и в размере из договора.
- Требовать возврата имущества в том состоянии, в котором его передали, с учётом нормального износа.
- Проверять, как арендатор использует имущество, если это записано в договоре, и согласовывать передачу имущества в поднаём — без согласия арендодателя поднаём невозможен.
- Отвечать за капитальный ремонт, если договор не переложил его на арендатора.
Что проверить в договоре аренды
Договор должен позволять понять, кто именно сдаёт и на каком основании. Для недвижимости важен срок: договор на год и дольше подлежит государственной регистрации, а без неё считается незаключённым. Договор на меньший срок регистрировать не нужно.
Отдельно смотрят, кто платит за коммунальные услуги, ремонт и страхование, что будет при просрочке платежа и как стороны расторгают договор досрочно. Эти условия решают, во сколько аренда обойдётся на самом деле, и они же чаще всего становятся предметом спора.
Частые вопросы
Арендодатель и наймодатель — это одно и то же?
Да. Наймодатель — прежнее название той же стороны договора. В Гражданском кодексе встречаются оба слова: договор аренды раньше называли имущественным наймом.
Может ли арендодатель быть не собственником?
Может, если его уполномочил закон или собственник. Например, предприятие с правом хозяйственного ведения или представитель с доверенностью. Если сдаёт человек без такого права, сам договор для его сторон действителен, риск в другом: собственник вправе истребовать своё имущество, и тогда арендатор может требовать с арендодателя убытки, в том числе внесённую плату за период, когда пользоваться имуществом не смог. Недействительным договор признают по другим основаниям, например по статье 168 или 174 Гражданского кодекса, но не из-за одного отсутствия права собственности.
Кто платит налог с аренды?
По общему правилу арендодатель — со своего дохода: человек без статуса предпринимателя платит налог на доходы физических лиц, организация — налог на прибыль, предприниматель — по своей системе налогообложения. Арендодатель на общей системе начисляет с арендной платы НДС, с 2026 года по ставке 22 %, на упрощённой системе — по своей ветке. Бывает и так, что налог перечисляет арендатор как налоговый агент: при аренде государственного или муниципального имущества он платит в бюджет НДС, а при аренде у иностранной организации удерживает налог на прибыль.
Кто делает ремонт в арендованном помещении?
Капитальный ремонт по общему правилу делает арендодатель, текущий — арендатор, но договор может распределить это иначе. Поэтому до подписания смотрят, что в договоре написано про ремонт и кто его оплачивает.
Что будет, если арендатор не платит?
Арендодатель вправе требовать плату и неустойку по договору, а при существенной просрочке — расторгнуть договор и забрать имущество. Порядок и сроки уведомления смотрят в договоре и в Гражданском кодексе.
Можно ли сдавать квартиру без согласия соседей или управляющей компании?
Да, согласие соседей для сдачи квартиры в аренду не нужно. Но если квартира в ипотеке или в найме, ограничения могут быть в договоре с банком или с собственником, и их проверяют до сдачи.
Читать в журнале
Когда сдаёте помещение и не уверены, что аренда окупается
Чтобы видеть, сколько на самом деле приносит объект
Арендная плата кажется доходом, пока не посчитать ремонт, налоги, простои и то, что объект мог бы приносить иначе. Решение сдавать или продать помещение — это решение о деньгах на годы вперёд.
Я считаю юнит-экономику объекта и собираю финансовую модель, в которой видно, что будет с прибылью и деньгами при разных ставках и загрузке, ещё до подписания договора.