Аренда это простыми словами
Коротко
Аренда — это передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату по договору. Собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником, отдаёт вещь, а арендатор пользуется ею на условиях договора и платит за это.
Кто в сделке участвует
Сторон две. Арендодатель — тот, кто передаёт имущество: обычно собственник, но сдать вещь может и лицо, которому это право дал закон или собственник. Арендатор — тот, кто получает имущество во временное владение и пользование или только в пользование и платит за это.
Договор аренды — возмездный, взаимный и консенсуальный: права и обязанности возникают с момента, когда стороны договорились, а не с момента передачи вещи. Отношения регулирует глава 34 Гражданского кодекса, статьи 606–670: общие положения действуют для всех видов аренды, если специальная норма не устанавливает иное.
Предмет договора — существенное условие. В договоре должны быть данные, которые позволяют определённо установить, какое имущество передаётся. Без этого договор не считается заключённым.
Что можно взять в аренду
- Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения.
- Предприятия как имущественные комплексы.
- Оборудование, станки, транспортные средства.
- Вещи, определённые индивидуальными признаками: то есть конкретная машина, а не «любая машина этой модели».
- Прокат — бытовая техника, инструмент, инвентарь на короткий срок.
На какой срок заключают договор
Срок бывает определённым и неопределённым. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону: за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимого.
Законом или договором может быть установлен другой срок предупреждения. Для отдельных видов имущества закон задаёт свои правила: например, предельные сроки аренды земли смотрят в Земельном кодексе, а не в общих положениях главы 34.
Как оформляют договор
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной выступает юридическое лицо — независимо от срока, заключают в письменной форме. Договор аренды здания или сооружения регистрируют, только если он заключён на срок не менее года; договор аренды здания, сооружения, помещения или земельного участка на срок менее года государственной регистрации не подлежит, если законом не установлено иное — например, для публичной земли действует пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса.
В договоре фиксируют стороны, имущество с данными, которые позволяют его определить, размер платы и порядок расчётов, срок, распределение расходов на содержание и ремонт, порядок возврата имущества. Дополнительно прописывают, что можно и чего нельзя делать с имуществом и кто отвечает за его состояние.
Аренда, найм и лизинг: в чём разница
| Аренда | Найм жилья | Лизинг | |
|---|---|---|---|
| Объект | Любое имущество, включая нежилое | Только жилые помещения | Имущество для бизнеса с правом выкупа |
| Стороны | Любые: организации, ИП, граждане | Как правило, физические лица | Лизинговая компания и бизнес |
| Норма | Глава 34 ГК | Глава 35 ГК | Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ |
| Кому принадлежит вещь до выкупа | Собственнику | Собственнику | Лизинговой компании |
Сколько стоит аренда для бизнеса
Плата за аренду — расход, который уменьшает налоговую базу, если имущество используется в деятельности, приносящей доход, а расход подтверждён документами и экономически обоснован. Порядок признания зависит от режима налогообложения и от того, на какой системе учёта работает компания.
Для собственника помещения аренда — источник дохода: с него платят налог по своему режиму. Например, физлицо при соблюдении условий может применять НПД к доходу от сдачи жилого помещения; в остальных случаях налог зависит от его статуса и вида имущества.
Аренда не всегда дешевле покупки. Сравнивают полную сумму платежей за срок пользования с ценой покупки, содержанием, налогами на имущество и тем, сколько денег останется в обороте.
Частые вопросы
Чем аренда отличается от найма?
Найм — частный случай аренды. Термин «аренда» применяют к любому имуществу, включая нежилое, и регулирует её глава 34 ГК. Найм используют для жилых помещений, его регулирует глава 35 ГК. По сути это одна и та же передача имущества во временное пользование за плату.
Можно ли сдать имущество, если оно не моё?
Да, если право сдавать его дал закон или собственник. Арендатор с согласия арендодателя может передать имущество дальше — это субаренда. Условия и запрет на такую передачу смотрят в договоре.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Аренда здания или сооружения на срок не менее года регистрируется. Аренда на срок менее года государственной регистрации не требует — это прямо установлено для зданий, сооружений, помещений и публичных земельных участков, если законом не установлено иное. Договоры на срок более года и договоры, где хотя бы одна сторона — юридическое лицо, заключают письменно.
Что будет, если срок в договоре не указан?
Договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда любая сторона вправе отказаться от него в любое время, предупредив другую за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимого, если закон или договор не устанавливает другой срок.
Можно ли выкупить арендованное имущество?
Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества. Если такое условие есть, арендатор по окончании срока становится собственником на условиях договора. Без этого условия имущество возвращают арендодателю.
Кто платит за ремонт арендованного имущества?
По общему правилу текущий ремонт — обязанность арендатора, капитальный — арендодателя, если договор не распределяет это иначе. Распределение расходов прописывают в договоре до подписания, чтобы не спорить после.
Когда аренда — это расход на годы вперёд
Чтобы видеть, окупит ли арендованное помещение или техника свои платежи
Арендный платёж — постоянный расход, который тянется месяцами и годами. Окупится ли он, зависит от того, сколько денег принесёт арендованное имущество, а это видно только в расчёте.
Я собираю финансовую модель бизнеса, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами после решения взять помещение, оборудование или машину в аренду, ещё до подписания договора.