Что такое аренда с правом выкупа
Коротко
Аренда с правом выкупа — это договор, по которому человек живёт в квартире или пользуется имуществом как арендатор и платит за это, а после полной выплаты заранее согласованной суммы имущество переходит к нему в собственность. До этого дня собственником остаётся арендодатель. В одном договоре здесь соединены аренда и купля-продажа: статья 624 Гражданского кодекса прямо разрешает предусмотреть в договоре аренды переход имущества в собственность арендатора, когда он внесёт всю выкупную цену.
Что значит аренда с правом выкупа
Это гибрид аренды и покупки. Стороны договариваются о стоимости объекта и о том, как она будет выплачена, а до полной выплаты арендатор живёт в квартире на правах съёмщика. При выполнении условий выкупа и полной оплате арендатор получает право на переход собственности, которое для квартиры нужно зарегистрировать; отдельный договор купли-продажи требуется, если стороны выбрали такую схему сделки — так это описывают и застройщики, и Росреестр.
Договор можно оформить двумя способами: одним смешанным договором, где есть и аренда, и условия выкупа, или двумя документами — арендой и куплей-продажей. Оба варианта законны: статья 421 Гражданского кодекса разрешает смешанные договоры, а статья 624 — условие о выкупе в аренде.
Если условие о выкупе в договор не попало, его можно добавить отдельным соглашением сторон — это прямо следует из статьи 624 Гражданского кодекса.
Как делятся платежи
Самый частый вариант: арендатор платит арендную плату за пользование и отдельно — выкупной взнос в счёт стоимости квартиры. Например, одна сумма в месяц идёт за проживание, вторая — в счёт цены объекта; в договоре прописывают график и даты.
Второй вариант — один платёж, в котором соединены обе части. Суды признают, что ежемесячный платёж по такому договору фактически может включать и арендную плату, и выкупную стоимость. Полное зачисление всех арендных платежей в счёт выкупа встречается редко.
Выкупную цену нужно определить в договоре: без неё условие о выкупе считается несогласованным и не применяется, а переход права собственности не состоится. Сама аренда при этом продолжает действовать на общих условиях, и арендная плата взыскивается. Поэтому в тексте нужны и цена, и размер арендного платежа, и размер выкупного, и срок.
Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки
| Аренда с правом выкупа | Ипотека | |
|---|---|---|
| Право собственности | Переходит после полной выплаты стоимости | Переходит сразу после регистрации сделки, с обременением в пользу банка |
| Первоначальный взнос | Обычно не нужен, стороны договариваются сами | Банк обычно требует взнос от 15–20 % стоимости |
| Проценты | Банк не участвует, проценты на остаток долга не начисляются | Банк начисляет проценты на остаток долга |
| Требования к плательщику | Условия стороны определяют сами | Нужны подтверждение дохода, кредитная история и занятость |
| Если передумали | В договоре прописывают, какие из внесённых сумм возвращаются | Продать квартиру можно только с согласия банка, взнос обычно теряется |
Чем аренда с выкупом отличается от лизинга
Лизинг регулирует отдельный закон — Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», и в нём лизингодателем обычно выступает лизинговая компания, а предметом — машины, оборудование, техника. Лизинговый платёж по статье 28 этого закона включает возмещение затрат лизингодателя, его доход, а при переходе права собственности — и выкупную цену.
Аренда с правом выкупа — обычная сделка двух сторон без лизинговой компании. Её основа — статьи 624 и 421 Гражданского кодекса, а не закон о лизинге. Если вы берёте в пользование с последующим выкупом машину или оборудование у лизинговой компании, это лизинг; если снимаете квартиру у собственника с условием выкупа, это аренда с правом выкупа.
Что прописать в договоре
- Выкупную цену объекта — без неё условие о выкупе не применяется и переход права собственности не состоится.
- Размер ежемесячного арендного платежа и размер выкупного платежа, если они разделены.
- График платежей: суммы и даты, одной суммой или двумя.
- Срок аренды и момент перехода права собственности.
- Условия пользования квартирой до перехода права собственности: кто платит за ремонт, коммунальные услуги, что можно и чего нельзя делать с жильём.
- Что будет, если арендатор передумал: какие из внесённых сумм ему возвращаются.
- Порядок расторжения договора и судьба уже уплаченной выкупной части.
Как оформить сделку
Регистрация нужна, если договор заключён на срок не менее года (12 месяцев и более); договор на 11 месяцев и меньше не регистрируется. Для жилья регистрируется обременение права собственности при найме на срок не менее года. Подать документы может как арендатор, так и арендодатель — через МФЦ или сайт Росреестра.
Для регистрации нужны заявление, оригинал подписанного договора, документы о полномочиях подписантов и паспорт заявителя. Договор, по которому имущество переходит в собственность арендатора, заключают в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества, — для недвижимости это письменный документ, подписанный сторонами.
Когда выполнены условия выкупа и внесена вся выкупная цена, стороны регистрируют переход права собственности. Если они выбрали схему с отдельным договором купли-продажи, заключают и его. До этого дня распоряжаться квартирой — продавать, дарить, закладывать — может только арендодатель.
Частые вопросы
Что будет, если арендатор передумал выкупать?
Право на выкуп арендатор может не использовать, но последствия зависят от договора: внесённая выкупная часть возвращается не всегда, а обязательства по графику платежей сохраняются до расторжения договора. Поэтому до подписания смотрите, какая часть платежей считается арендной и не возвращается, какая — выкупной, и что договор говорит о возврате при отказе от выкупа.
Что будет, если арендодатель расторг договор и забрал квартиру?
Если договор расторгнут и предмет изъят, у арендодателя отпадает основание удерживать ту часть денег, которая была уплачена в счёт выкупной цены. Суды в таких спорах разбираются, имеется ли у арендодателя неосновательное удержание, и обязывают вернуть выкупную часть. Поэтому в договоре важно разделить арендные и выкупные платежи.
Можно ли выкупить квартиру досрочно?
Закон этого не запрещает: статья 624 Гражданского кодекса говорит о переходе права собственности при условии внесения всей выкупной цены, в том числе до истечения срока аренды. Условия досрочного выкупа, пересчёт цены и порядок оформления прописывают в договоре.
Нужен ли первоначальный взнос?
По закону — нет, это предмет договорённости сторон. На практике первый взнос иногда устанавливают, и тогда его тоже прописывают в договоре. Банк в сделке не участвует, поэтому требования к плательщику и график платежей стороны определяют сами.
Облагается ли налогом выкупная часть у арендодателя?
Порядок зависит от того, как оформлены платежи и на каком режиме налогообложения арендодатель. Разделение арендной платы и выкупной стоимости влияет на налоговую базу, поэтому до подписания стоит показать проект договора бухгалтеру или налоговому консультанту.
Можно ли так купить машину или оборудование для бизнеса?
Да, статья 624 Гражданского кодекса говорит об имуществе в целом, не только о жилье. Для техники и транспорта в договоре дополнительно фиксируют состояние имущества, порядок регистрации в ГИБДД и то, кто несёт расходы на ремонт и страхование до выкупа.
Когда аренда с выкупом касается бизнеса
Прежде чем брать помещение или технику с выкупом, посчитайте нагрузку на деньги
Платёж по аренде с выкупом — постоянный расход на годы вперёд. Выдержит ли его бизнес, видно только в финансовой модели: сколько денег уходит каждый месяц и что останется на зарплаты, закупки и налоги.
Я считаю юнит-экономику и собираю финансовую модель, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами компании при таком обязательстве, ещё до подписания договора.