Взыскание задолженности по договору аренды

Арендная плата состоит из частей, которые в договоре названы по-разному: постоянная плата за пользование, переменная — за коммунальные ресурсы и содержание, плата за дополнительные услуги. Взыскивают каждую непогашенную часть отдельно, с привязкой к периоду и счёту.

К основному долгу добавляют договорную неустойку (статья 330 ГК РФ). Если неустойки в договоре нет, вместо неё начисляют проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ: их считают по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки. Одновременно неустойку и проценты за одно и то же нарушение не взыскивают, если закон или договор не предусматривают иное.

Убытки сверх неустойки требуют отдельного доказательства: например, расходы на уборку и ремонт после арендатора, на хранение его имущества. Их подтверждают договорами с подрядчиками, актами и платёжными документами.

По денежным требованиям из договоров аренды иск в арбитражный суд подают по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (часть 5 статьи 4 АПК РФ). Иной срок или порядок может установить закон или договор, а исключения перечислены в той же части 5 статьи 4 АПК РФ.

В претензии пишут, какой договор нарушен, за какие периоды и сколько накопилось, как посчитана неустойка, и дают срок на оплату. Претензию направляют по адресу из ЕГРЮЛ или ЕГРИП заказным письмом с описью вложения, сохраняют квитанцию и опись — это доказательство соблюдения досудебного порядка.

Иск подают в арбитражный суд субъекта по адресу арендатора, если договором не согласована договорная подсудность. В иске соединяют требования о взыскании основного долга, неустойки или процентов и о начислении их по день фактического исполнения — такую формулировку суды удовлетворяют, когда нарушение длящееся.

Цена иска складывается из долга, неустойки и процентов на дату подачи. От неё считают госпошлину по подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ: при цене иска до 100 000 ₽ — 10 000 ₽, дальше прибавляют процент от суммы свыше порога, а для крупных требований действует верхний предел.

Арендатор часто возражает, что помещением не пользовался. Плату за период, когда имущество было у него и он не вернул его арендодателю, взыскивают: неиспользование по причинам, зависящим от арендатора, от оплаты не освобождает.

Пока идёт спор, арендатор успевает вывести деньги и переоформить имущество. Поэтому вместе с иском или даже до его подачи заявляют ходатайство об обеспечении по статье 91 АПК РФ: арест денежных средств на счетах, в том числе будущих поступлений, арест иного имущества, запрет распоряжаться предметом аренды — продавать, сдавать в субаренду, передавать в залог.

Ходатайство обосновывают: арендатор не отвечает на претензию, скрывается, имеет другие долги, распродаёт активы. Если известно конкретное имущество или счёт, указывают их. По имуществу, которое арендатор прячет, заявляют розыск судебному приставу-исполнителю.

После решения суда исполнительный лист предъявляют в службу судебных приставов или в банк, где открыт счёт должника. Приставы списывают деньги и арестовывают имущество должника. Если должник — гражданин или ИП, при установленных законом условиях пристав вправе ограничить его выезд. Если у арендатора нет имущества, рассматривают заявление о банкротстве: для юридического лица общий порог — 2 млн ₽ совокупных требований при просрочке 3 месяца (статьи 6 и 33 Закона № 127-ФЗ).

Пока идёт взыскание, договор аренды продолжает действовать, если стороны его не расторгли. Расторжение и возврат помещения не отменяют долг за прошедшие периоды: требование остаётся, а неустойку начисляют по условиям договора.