Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор, их права и обязанности

Две стороны договора аренды — это арендодатель и арендатор. Первый передаёт имущество во временное владение и пользование или только в пользование, второй платит за это арендную плату. Специальных требований к сторонам любых видов аренды закон не устанавливает: ими могут быть юридические лица, граждане, включая индивидуальных предпринимателей, и публично-правовые образования.

Разница между сторонами не только в названии. К арендодателю закон предъявляет отдельное требование — он должен иметь право распоряжаться вещью. К арендатору такого требования нет: достаточно быть участником гражданского оборота в пределах своей правоспособности и дееспособности. Исключения бывают для имущества, ограниченного в обороте: там закон или собственник могут добавить условия к арендатору.

Главная обязанность арендодателя — предоставить имущество вместе с принадлежностями и относящимися к нему документами в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если документы и принадлежности не переданы, а без них имуществом нельзя пользоваться, арендатор вправе требовать их передачи либо расторжения договора и возмещения убытков. Капитальный ремонт переданного в аренду имущества закон возлагает на арендодателя, если договор не говорит иное.

Права арендодателя: получать арендную плату, требовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не по условиям договора или не по назначению. При существенном нарушении сроков внесения платы арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Собственнику нежилого помещения также важно, что арендатор не может без его согласия сдавать помещение в субаренду, передавать права по договору или отдавать их в залог — пункт 2 статьи 615 ГК РФ.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением. Плоды, продукция и доходы, полученные от использования арендованного имущества, — его собственность; отделимые улучшения тоже принадлежат ему. Стоимость неотделимых улучшений, сделанных без согласия арендодателя, арендодатель не возмещает.

Права арендатора: требовать передачи имущества в обещанном состоянии, пользоваться им весь срок аренды, а при обнаружении недостатков, о которых арендодатель не предупредил, — требовать уменьшения платы, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. Если арендодатель не делает капитальный ремонт, а по договору он его обязан делать, арендатор может сделать ремонт сам и взыскать стоимость с арендодателя или зачесть её в счёт арендной платы — это правило статьи 616 ГК РФ.

Ответственность сторон по договору аренды строится на общих правилах главы 25 ГК РФ: должник возмещает убытки, а договором можно предусмотреть неустойку. Если арендодатель не передал имущество или передал его с недостатками, о которых не предупредил, арендатор вправе требовать уменьшения платы, устранения недостатков за счёт арендодателя или возмещения своих расходов. Если арендатор не платит или пользуется имуществом не по назначению, арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, а при просрочке платы — ещё и досрочного внесения не более чем за два срока подряд.

Неустойку за просрочку платы, штраф за отказ вернуть помещение, порядок возмещения убытков стороны прописывают в договоре. Там же стоит назвать, кто отвечает за коммунальные платежи и содержание помещения. Размер и порядок такой ответственности закон оставляет на усмотрение сторон, поэтому в споре суд смотрит прежде всего на текст договора.