Сервитут и НДС: кто платит налог с платы за ограниченное пользование участком

Сервитут — имущественное право, и передача имущественных прав входит в объект обложения по статье 146 Налогового кодекса. Минфин в письме от 23.03.2026 № 03-03-06/1/23113 прямо указывает: операции по предоставлению сервитута и публичного сервитута в отношении земельных участков в перечни статей 146 и 149 не включены и подлежат налогообложению НДС.

Освобождение по статье 145 на налогового агента не распространяется: обязанность удержать налог из платы в пользу органа власти остаётся и у организации на специальном режиме. Это отдельная обязанность, а не следствие того, что организация сама плательщик НДС.

Ставка — общая, 22 %. Она применяется к отгрузкам с 1 января 2026 года по пункту 3 статьи 164. Если сервитут установлен до этой даты, а плата вносится после, налог считают по ставке, действующей на дату оказания услуги по предоставлению права.

Сумма в договоре без упоминания НДС налог не отменяет: если продавец плательщик, он уплачивает налог, а по общему правилу НДС выделяют из согласованной цены, если иное не следует из договора или обстоятельств. Поэтому в соглашении о сервитуте сумму и ставку фиксируют сразу.

Организация, в интересах которой установлен сервитут на государственной или муниципальной земле, платит не всю сумму правообладателю, а уменьшает её на НДС: налоговая база — сумма платы с налогом, налог считают расчётной ставкой 22/122. Перечисляют налог в бюджет, а правообладателю уходит сумма за вычетом налога.

Пункт 3 статьи 161 требует удержать налог из доходов, выплачиваемых органу. Значит, платёж в бюджет и платёж правообладателю — две разные операции с разными получателями, и в назначении платежа их путать нельзя.

Агент вправе принять удержанный налог к вычету при условиях статей 171 и 172: право получено, услуга учтена, есть счёт-фактура и первичные документы. Счёт-фактуру агент составляет сам, с пометкой о том, что действует как налоговый агент.

Сроки обычные: налог платят равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за истёкшим кварталом, декларацию сдают до 25-го числа месяца, следующего за кварталом. Если сервитут установлен в одном квартале, а плата вносится в другом, налог считают по дате фактической выплаты дохода.

Правило пункта 3 статьи 161 включается, только если право ограниченного пользования предоставляет орган власти напрямую. Если соглашение о сервитуте коммерческая организация заключает с лицом, у которого участок в безвозмездном пользовании, а не с муниципалитетом, налоговым агентом она не становится: налог исчисляет и платит этот правообладатель.

Та же логика с казённым учреждением. ФНС в письме от 24.06.2026 № ШТ-26-3/1053@ разъяснила: учреждение не является госорганом, поэтому положения абзацев второго и третьего пункта 3 статьи 161 на него не распространяются, и НДС при предоставлении им сервитута исчисляет и уплачивает само учреждение — даже если плата за сервитут уходит в бюджет муниципального округа.

Это важно для договорной работы: прежде чем удерживать налог, посмотрите, кто стоит на стороне правообладателя в соглашении. Ошибка в определении стороны означает либо недоплату налога в бюджет, либо удержание налога там, где его удерживать не должны.