Покупка земли у физ лица юр лицом: налогообложение

Коротко

Когда организация покупает земельный участок у гражданина, налоги делятся на две части. Продавец-физлицо платит НДФЛ с дохода от продажи и подаёт декларацию, если участок был у него меньше минимального срока владения. Покупатель-организация НДС с покупки у гражданина не платит, но становится плательщиком земельного налога с момента регистрации права и учитывает участок как основное средство — с налогом на прибыль и налогом на имущество по правилам главы 30 Налогового кодекса.

Кто и что платит: две стороны одной сделки

У продавца-гражданина возникает доход от продажи недвижимости. Доход налогового резидента от продажи участка, если он не освобождён от НДФЛ, облагается по отдельной шкале: 13 % с базы до 5 млн ₽ и 15 % с превышения. База по продаже имущества считается отдельно от зарплаты и дивидендов: пункт 1.2 статьи 224 задаёт для неё свои пороги — 13 % до 5 млн ₽ и 650 000 ₽ плюс 15 % свыше.

У покупателя-организации НДС не появляется: продавец — физлицо, плательщиком НДС он не является, счёт-фактуру не выставляет, и вычет заявлять не из чего. Зато участок встаёт на баланс, и организация платит земельный налог с учётом даты регистрации права. Земля не амортизируется; её стоимость учитывают в расходах при продаже по правилам главы 25 НК РФ.

Налоги продавца-физлица

НДФЛ с дохода от продажи участка. Минимальный срок владения землёй — 5 лет, в отдельных случаях 3 года; если участок был в собственности дольше, доход освобождён от налога.
Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи, если налог не освобождён; сам налог — до 15 июля.
Имущественный вычет: продавец вправе уменьшить доход на расходы, связанные с приобретением участка, или на фиксированный вычет, если расходов подтвердить не может.
Налог платит сам гражданин: организация налоговым агентом по таким доходам не становится и НДФЛ из цены не удерживает.

Налоги покупателя-организации

Земельный налог. Он относится к местным, ставку и авансовые платежи устанавливают представительные органы муниципалитета в пределах главы 31 Налогового кодекса. Налоговая база — кадастровая стоимость участка на 1 января года, за который считают налог. Платить его организация начинает с момента государственной регистрации права собственности, а не с даты подписания договора или передачи участка.

Налог на прибыль. Земельный участок не относится к амортизируемому имуществу для налога на прибыль. Его стоимость учитывают при продаже по правилам главы 25 Налогового кодекса, а расходы на покупку и продажу учитывают в базе. Земля не амортизируется в бухгалтерском учёте, но в налоговом учёте по земле амортизация тоже не начисляется — стоимость учитывают при выбытии.

Налог на имущество организаций. С 2025 года земельные участки не признаются объектом налога на имущество: статья 374 Налогового кодекса прямо исключает землю из объектов обложения. Покупатель платит только земельный налог.

НДФЛ с дохода гражданина организация не удерживает и в отчётности по НДФЛ эту выплату не отражает.

Кто отвечает за какой налог

Налог	Продавец-физлицо	Покупатель-организация
НДФЛ с продажи	Платит и декларирует сам	Не удерживает и не отчитывается
НДС	Не платит: физлицо не плательщик	Вычета нет, счёт-фактуры нет
Земельный налог	Платит до регистрации перехода права	Платит с даты регистрации права
Налог на имущество организаций	—	Не платит: земля исключена из объектов
Налог на прибыль	—	Стоимость участка в расходах по правилам главы 25

Что проверить до сделки

Выписку из ЕГРН на участок: собственник, обременения, аресты, ипотека, аренда, зона с особыми условиями использования. Покупатель не отвечает за долги продавца по налогам, но обременения переходят вместе с участком и могут сорвать стройку.

Категорию земли и вид разрешённого использования: от них зависит, что на участке можно строить и какую ставку земельного налога применит муниципалитет. Для сельхозземли и земель населённых пунктов правила разные.

Согласие супруга продавца, если участок куплен в браке: без нотариального согласия сделку могут оспорить.

Цену в договоре: если она заметно ниже кадастровой стоимости, у налогового органа появляется повод проверить НДФЛ продавца, а у покупателя — обоснованность расходов. Для организации цена покупки — её расход, и занижение бьёт по налоговой базе уже у неё.

Частые вопросы

Должна ли организация удержать НДФЛ с покупки земли у физлица?

Нет. Организация не является налоговым агентом по доходу гражданина от продажи его имущества. НДФЛ продавец платит сам по декларации 3-НДФЛ, и обязанность подать её лежит на нём.

Платит ли организация НДС при покупке участка у гражданина?

Нет. Продавец-физлицо не плательщик НДС, счёт-фактуру он не выставляет. Организация принимает участок к учёту по цене договора без входного налога и вычет не заявляет.

С какого момента организация платит земельный налог?

С момента государственной регистрации права собственности на участок. Дата подписания договора и дата передачи земли значения не имеют — налог привязан к зарегистрированному праву.

Платит ли организация налог на имущество за купленный участок?

Нет. Земельные участки не относятся к объектам налога на имущество организаций по статье 374 Налогового кодекса. За землю платят земельный налог по главе 31.

Можно ли учесть стоимость участка в расходах по налогу на прибыль?

Да. Земельный участок не амортизируется; его стоимость учитывают при продаже по правилам главы 25 Налогового кодекса.

Нужно ли продавцу платить налог, если он владел землёй давно?

Если участок был в собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи освобождён от НДФЛ и декларацию подавать не нужно. Минимальный срок — 5 лет, в отдельных случаях 3 года.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Сделка с землёй должна окупаться

Посчитаю, что покупка участка сделает с деньгами компании

Перед покупкой земли собственник обычно видит цену и забывает про земельный налог, амортизацию, расходы на стройку и срок, за который участок начнёт приносить отдачу. Я собираю это в одну финансовую модель: сколько компания платит за участок, какие налоги и расходы появляются каждый год и когда вложения возвращаются.

Считаю юнит-экономику проекта на земле — по объектам, арендаторам и каналам — и показываю точку безубыточности. Это для собственников, которые хотят видеть, что будет с деньгами при каждом решении, а не только цену в договоре.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»