Покупка земельного участка при УСН доходы минус расходы

Коротко

Стоимость земли, купленной для собственной деятельности, в расходы на УСН «доходы минус расходы» не попадает: земля не амортизируется (пункт 1 статьи 256 НК), а через амортизацию на упрощёнке списывают только такое имущество (пункт 4 статьи 346.16 НК). Если участок куплен для перепродажи, он товар, и его стоимость признают на дату перехода права собственности покупателю.

Почему стоимость земли не списывают как основное средство

Купленное основное средство на УСН списывают в расходы, но только если оно амортизируемое по главе 25 НК — так сказано в пункте 4 статьи 346.16 НК. Земля в состав амортизируемого имущества не входит (пункт 1 статьи 256 НК), поэтому равномерное списание стоимости участка в течение первого года не применяется.

Экономическая оправданность сделки роли не играет: даже если участок нужен для производства и приносит доход, амортизационного расхода от этого не появляется.

С 01.01.2026 перечень расходов на упрощёнке открыт: подпункт 45 пункта 1 статьи 346.16 НК разрешает учитывать иные расходы по правилам главы 25 НК. Условия признания расходов при этом сохраняются. Для земли это мало что меняет: в главе 25 стоимость участка в расходы при приобретении тоже не берут, потому что она не амортизируется.

Когда участок куплен для перепродажи

Если земля изначально приобретается для продажи и учитывается как товар, её стоимость уменьшает базу на УСН «доходы минус расходы». Стоимость участка, купленного для перепродажи, учитывают после его оплаты поставщику и реализации покупателю. Расход признают, когда выполнены оба условия; переход права собственности к покупателю регистрируется в ЕГРН.

Условие одно: участок должен быть товаром с самого начала. Если землю купили для себя, а продали позже, списать её стоимость в расходы не получится. Не сработает схема и тогда, когда участок куплен на УСН «доходы», а продан уже после смены объекта налогообложения.

Что можно учесть в расходах при покупке земли

Государственную пошлину за регистрацию права собственности на участок — на дату уплаты, независимо от того, для чего куплена земля.
Затраты на изготовление документов кадастрового и технического учёта, в том числе правоустанавливающих документов и документов о межевании, — в общем порядке, после оплаты.
Стоимость участка, приобретённого как товар, — после оплаты поставщику и государственной регистрации перехода права к покупателю.

Земельный налог в расходах при УСН «доходы минус расходы»

Земельный налог — это налог, уплаченный по законодательству о налогах и сборах, а такие суммы прямо названы в перечне расходов пункта 1 статьи 346.16 НК. Поэтому на УСН «доходы минус расходы» земельный налог уменьшает налоговую базу в размере, фактически уплаченном в соответствующем периоде.

На УСН «доходы» расходы не учитываются вовсе (пункт 1 статьи 346.18 НК), поэтому земельный налог налог к уплате там не уменьшает. Налог платят по правилам главы 31 НК: сумму за год определяют от кадастровой стоимости участка и ставки, которую устанавливает местный закон в пределах, заданных статьёй 394 НК.

Земля для себя и земля на продажу

	Участок для собственной деятельности	Участок как товар
Учёт стоимости в расходах	Нет	Да
Момент признания	—	После оплаты поставщику и регистрации перехода права к покупателю
Через амортизацию	Нет, земля не амортизируется	Не применяется
Пошлина за регистрацию	Учитывается	Учитывается
Земельный налог	Учитывается	Учитывается

Частые вопросы

Можно ли списать покупку земли через амортизацию?

Нет. Амортизация на УСН идёт только по имуществу, которое признаётся амортизируемым по главе 25 НК, а земельные участки в него не входят (пункт 1 статьи 256 НК).

Помогает ли открытый перечень расходов на УСН учесть покупку участка?

Нет. С 01.01.2026 подпункт 45 пункта 1 статьи 346.16 НК разрешает иные расходы по правилам главы 25 НК, но условия признания расходов сохраняются. В главе 25 стоимость земли при приобретении в расходы не берут: участок не амортизируется.

Уменьшает ли земельный налог налог при УСН «доходы минус расходы»?

Да, налог, уплаченный по законодательству о налогах и сборах, входит в перечень расходов пункта 1 статьи 346.16 НК. При объекте «доходы» такого уменьшения нет.

Что будет, если учесть стоимость участка в расходах, хотя он куплен для себя?

Инспекция снимет этот расход при проверке и доначислит налог с пенями. Стоимость земли для собственных нужд в расходах на упрощёнке не признаётся.

Можно ли учесть стоимость участка, если купили его на УСН «доходы», а продали после перехода на «доходы минус расходы»?

Нет. Расход признают, только если участок был товаром с самого начала; смена объекта налогообложения такой возможности не создаёт.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Земля куплена — пора считать, что она приносит

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом участке и товаре

Покупка земли — крупная трата, и важно понимать, окупается ли она. Я считаю юнит-экономику каждого товара, услуги, клиента и канала после всех расходов: себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»