Покупка здания при УСН доходы минус расходы

Коротко

Покупка здания при УСН «доходы минус расходы» — это расход на приобретение основного средства: его стоимость уменьшает налоговую базу по подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК. Списывают её не сразу, а равными долями на последний день каждого квартала в течение налогового года, начиная с квартала, в котором сложились оба условия — здание оплачено и введено в эксплуатацию.

Когда стоимость здания попадает в расходы

Право на расход возникает в отчётном периоде, когда последним по времени наступило одно из двух событий: оплата или ввод в эксплуатацию. Регистрацию права собственности ждать не нужно — это прямо подтверждают разъяснения по подпункту 1 пункта 3 статьи 346.16 НК.

Здание должно использоваться в предпринимательской деятельности, то есть приносить доход или быть предназначенным для него. Пустующий объект, который собственник держит без дела, расходом не становится: пункт 4 статьи 346.17 НК говорит об основных средствах, используемых в деятельности.

Если здание куплено в ипотеку, важен факт оплаты продавцу, а не погашение кредита. Проценты банку идут отдельным расходом по подпункту 9 пункта 1 статьи 346.16 НК, а тело кредита стоимость здания не меняет.

Как списывать стоимость по кварталам

Возьмите первоначальную стоимость — сумму капвложений в объект по правилам бухучёта.
Определите квартал, в котором здание одновременно оплачено и введено в эксплуатацию.
Разделите стоимость на число кварталов, оставшихся до конца года, включая квартал признания.
Списывайте равные доли на последний день каждого из этих кварталов: 30 сентября, 31 декабря и так далее.
Ведите отдельный учёт по каждому объекту: дата оплаты, дата ввода, суммы списания по кварталам.

Оплата до регистрации ИП и частичная оплата

Расход, полностью оплаченный до того, как предприниматель зарегистрировался и перешёл на упрощёнку, в базе УСН не учитывают: на индивидуальных предпринимателей не распространяется подпункт 4 пункта 1 статьи 346.25 НК. Поэтому дата оплаты здания должна попадать в период применения режима.

При частичной оплате в расходы идёт только фактически перечисленная продавцу сумма — подпункт 4 пункта 2 статьи 346.17 НК. После ввода здания в эксплуатацию каждую оплаченную часть распределяют равными долями по оставшимся отчётным периодам года, включая период оплаты.

Если здание куплено для перепродажи

Здание, приобретённое только для последующей продажи, учитывают не как основное средство, а как покупной товар. Доход появляется в день поступления денег от покупателя, а стоимость здания учитывают в расходах после оплаты поставщику и по мере реализации: подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 и подпункт 2 пункта 2 статьи 346.17 НК. Такой порядок подтверждает письмо Минфина от 21.08.2020 № 03-11-11/73471.

Разница принципиальная: при основном средстве расход идёт по кварталам независимо от выручки, при товаре — только после продажи. Что записано в назначении объекта и как он реально используется, решает, какой порядок применять.

Продажа раньше срока: пересчёт базы

Пункт 3 статьи 346.16 НК обязывает пересчитать налоговую базу, если основное средство продано до истечения срока, зависящего от срока полезного использования: по объектам со сроком свыше 15 лет это 10 лет с момента приобретения, сооружения или изготовления. Если объект продан раньше, базу пересчитывают за период пользования с момента учёта расходов до продажи по правилам главы 25 НК и уплачивают дополнительный налог и пени.

Переход на общий режим сам по себе не отменяет пересчёт: если здание продано в пределах этого срока, базу по упрощёнке за прошлые годы правят. Это видно и по вопросам, которые разбирают консультации по статье 346.16 НК.

Если объект изначально покупали для перепродажи, правило о пересчёте не применяется — там другой порядок признания, через покупные товары.

Частые вопросы

Нужно ли ждать регистрации права собственности, чтобы списать здание в расходы?

Нет. Расход признают в квартале, когда здание оплачено и введено в эксплуатацию, — регистрация права для этого не требуется.

Можно ли учесть в расходах всю стоимость здания сразу?

Нет. Стоимость основных средств при УСН списывают равными долями на последний день каждого квартала в течение налогового года, начиная с квартала признания.

Учитываются ли проценты по ипотеке вместе со стоимостью здания?

Проценты идут отдельным расходом по подпункту 9 пункта 1 статьи 346.16 НК и не входят в первоначальную стоимость. Тело кредита стоимость здания не увеличивает.

Что будет, если продать здание через три года после покупки?

Придётся пересчитать налоговую базу по правилам пункта 3 статьи 346.16 НК, если срок полезного использования объекта превышает 15 лет: в этом случае десять лет отсчитывают с момента приобретения, сооружения или изготовления.

Можно ли учесть здание, купленное до регистрации ИП?

Нет, если оплата прошла до регистрации и перехода на УСН. На ИП не распространяется подпункт 4 пункта 1 статьи 346.25 НК, поэтому такие расходы в базе упрощёнки не признают.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Здание куплено — посчитайте, что это даст деньгам

Покажу, как покупка здания отразится на выручке и деньгах

Покупка здания — крупное решение. Прежде чем его принимать, стоит увидеть, как объект окупится: сколько он принесёт выручки, какие расходы добавит и когда вернёт вложенное.

Я считаю юнит-экономику объекта и собираю финансовую модель: видно, что будет с деньгами при разных сценариях загрузки и цен. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»