Переменная часть арендной платы на УСН доходы

На УСН «доходы» налог считают с доходов от реализации и внереализационных доходов. Арендная плата за помещение — доход от реализации услуги по предоставлению имущества в аренду. Если договор делит плату на постоянную и переменную часть, где переменная — это стоимость потреблённых арендатором коммунальных услуг, вся сумма остаётся оплатой услуги арендодателя. Деньги пришли на счёт — доход признан, и неважно, что почти всё уйдёт ресурсоснабжающей организации.

Исключение для коммунальных платежей в законе есть только у товариществ собственников жилья, управляющих организаций и жилищных кооперативов. К обычному арендодателю оно не относится, поэтому вычесть из дохода суммы, перечисленные поставщикам, на объекте «доходы» нельзя: расходы этот объект не уменьшают вообще.

Доход можно сузить, если арендодатель получает коммунальные платежи не как плату за аренду, а как посредник. Тогда в договоре аренды записывают, что арендная плата состоит только из постоянной части, а коммунальные услуги арендатор оплачивает по отдельному агентскому договору: арендодатель приобретает их для арендатора и перечисляет поставщикам.

В доход на УСН «доходы» в этом случае попадает только агентское вознаграждение, а не вся сумма коммунальных платежей. Схема работает, когда агентский договор оформлен до того, как заключены контракты с поставщиками ресурсов, и в документах видно, что арендодатель действует за счёт арендатора. Если же по бумагам коммунальные платежи — часть арендной платы, ссылка на посредничество суд не спасёт.

С 2025 года организации и индивидуальные предприниматели на УСН — плательщики НДС. Освобождение действует, пока доход за прошлый год не превысил 20 млн ₽; в 2026 году превышение 20 млн ₽ прекращает освобождение с 1-го числа следующего месяца. Если арендодатель платит НДС по специальной ставке 5 % или 7 %, он не принимает входной налог к вычету, а включает его в стоимость покупок.

Когда коммунальные услуги входят в переменную часть арендной платы, НДС начисляют на всю арендную плату, включая переменную часть. При ставке 5 % налог считают с полной стоимости услуг, полученной от поставщика, уже с его НДС, а входной налог поставщика к вычету не принимают. При агентской схеме НДС облагается только вознаграждение арендодателя.