Неотделимые улучшения арендованного имущества: налог на имущество

Коротко

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это капитальные вложения арендатора в чужой объект, которые нельзя отделить без вреда для этого объекта: реконструкция, модернизация, достройка, дооборудование. Пока такие вложения числятся у арендатора в составе основных средств, они облагаются налогом на имущество организаций по среднегодовой стоимости — даже если сам арендованный объект у собственника облагается по кадастровой стоимости.

Почему налог возникает у арендатора

Неотделимые улучшения не становятся отдельной недвижимой вещью, но входят в состав арендованного объекта неотъемлемой частью. По правилам бухгалтерского учёта арендатор, который сделал такие вложения за свой счёт, показывает их у себя как самостоятельный объект основных средств — до момента выбытия. А капитальные вложения в арендованную недвижимость, учитываемые арендатором как основные средства, могут облагаться налогом на имущество по пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса.

Отсюда практический вывод: налог платит тот, у кого улучшения стоят на балансе. Арендодатель платит налог со своего здания, арендатор — со своих капитальных вложений в это здание. То, что улучшение отражено на балансе другой организации, не превращает его в движимое имущество и не даёт арендатору льготу.

Когда налог платить не нужно

Арендодатель возместил затраты сразу по окончании работ: улучшения не остаются на балансе арендатора, базы по налогу нет.
Арендованный объект сам не облагается налогом — он в перечне пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса.
Арендованный объект освобождён от налога по статье 381 Налогового кодекса: улучшения следуют судьбе объекта.
Улучшения уже выбыли: объект передан арендодателю, договор аренды закончился или арендодатель возместил стоимость улучшений.

По какой стоимости считать налог

Общее правило — среднегодовая стоимость. Её рассчитывают по остаточной стоимости вложений на первое число каждого месяца года и на последнее число года: полученные значения складывают и делят на 13. Кадастровая стоимость применяется только к объектам, перечисленным в статье 378.2 Налогового кодекса, и улучшения арендатора в этот перечень не входят. Поэтому арендатор считает налог со своих неотделимых улучшений по среднегодовой стоимости, даже когда арендованное здание собственник облагает по кадастру.

Налоговая база по кадастру у арендодателя и база по среднегодовой стоимости у арендатора существуют параллельно и не задваивают друг друга: это разные объекты учёта.

Когда начисление прекращается

Налог начисляют до выбытия капитальных вложений из состава основных средств. Выбытием считают окончание договора аренды, передачу улучшений арендодателю и возмещение арендодателем их стоимости. С этого момента объекта обложения у арендатора нет.

Для налога на прибыль действует своё правило: капитальные вложения, стоимость которых арендодатель не возмещает, арендатор амортизирует в течение срока договора аренды, а с прекращением договора начисление амортизации останавливается. Это пункт 1 статьи 256 и абзацы пятый и шестой пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса, о них напоминает Минфин в письме от 07.11.2024 № 03-03-06/1/109635.

Куда сдавать отчётность и платить налог

Если улучшения числятся на балансе самой организации, декларацию подают в инспекцию по её местонахождению, а в декларации указывают код территории арендованной недвижимости. Налог при этом зачисляют по месту нахождения арендованного объекта. Если улучшения числятся на балансе обособленного подразделения с отдельным балансом, декларацию подают по месту этого подразделения. Порядок разобран в письме ФНС от 15.08.2019 № АС-4-21/16183@, он опирается на статью 383 и статьи 384–386 Налогового кодекса.

Частые вопросы

Арендодатель платит налог с кадастровой стоимости здания. Арендатору тоже считать по кадастру?

Нет. У арендатора свой объект учёта — капитальные вложения, и он не назван в статье 378.2 Налогового кодекса. Налог с улучшений считают по среднегодовой стоимости: остаточную стоимость на первое число каждого месяца и последнее число года складывают и делят на 13.

Компания перешла с упрощённой системы на общую. Платить налог с улучшений, сделанных раньше, надо?

Да, если улучшения числятся на балансе как основные средства и арендодатель их стоимость не возместил. Обязанность платить налог на имущество появляется вместе с общей системой налогообложения, а прекращается только с выбытием вложений.

Арендодатель вернул деньги за ремонт после окончания аренды. Что с налогом?

До момента возмещения улучшения числились у арендатора как основное средство и облагались налогом. С возмещением стоимости вложения выбывают, и начисление налога прекращается.

Можно ли применить льготу по статье 381 к улучшениям?

Льгота привязана к объекту: если арендованная недвижимость освобождена от налога по статье 381, налог не платят и с улучшений. На улучшения в объекте, который льготой не пользуется, освобождение не распространяется.

Учитывают ли затраты на улучшения при упрощённой системе «доходы минус расходы»?

Да, затраты на неотделимые улучшения арендованного помещения принимают в расходы при упрощённой системе с объектом «доходы минус расходы». Налог на имущество с этих улучшений — отдельный платёж, и он тоже относится к расходам.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Прежде чем платить налог с ремонта, посчитайте, что он даёт

Покажу, как ремонт и аренда влияют на деньги бизнеса

Капитальные вложения в чужое помещение — это расход, который должен вернуться выручкой. Я считаю юнит-экономику: сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге, клиенте и канале после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов, включая налог на имущество с улучшений.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении — расширяться, ремонтировать арендованное помещение или подождать.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»