Как прописать в договоре аренды оплату коммунальных услуг арендатором

Коротко

Гражданский кодекс не задаёт готового порядка оплаты коммунальных услуг при аренде: общие правила аренды такой оговорки не содержат. Поэтому порядок стороны определяют сами в договоре, и от выбранной схемы зависит и расчёт, и налоги. Вариантов три: коммуналка входит в арендную плату переменной частью, выставляется отдельно сверх неё или перевыставляется по посредническому договору.

Что говорит закон и почему нужна оговорка

Параграфы 1 и 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и помещений не содержат специальных правил об оплате коммунальных услуг. По статье 616 ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества по общему правилу несёт арендатор, если договор не говорит иначе, — но суды читают это правило по-разному, и есть решения, где коммунальные расходы оставлены на арендодателе, потому что он обязан передать имущество пригодным к использованию (статья 611 ГК РФ).

Значит, самый надёжный путь — прямо написать в договоре, кто и что платит, как считается сумма и в какой срок она вносится. Законодательство не даёт единого перечня коммунальных услуг для всех видов недвижимости, поэтому в договоре стоит перечислить услуги своими словами: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора, содержание общего имущества.

Три схемы оплаты — выберите одну и опишите её в договоре

Переменная часть арендной платы: арендная плата состоит из постоянной и переменной части, переменная равна доле арендатора в коммунальных расходах за расчётный период. Простой вариант для учёта, но вся сумма арендной платы, включая коммунальную составляющую, попадает в базу по НДС у арендодателя (пункт 1 статьи 146 и пункт 1 статьи 154 НК РФ).
Отдельное возмещение сверх арендной платы: арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по выставленному счёту. В договоре — перечень услуг, порядок расчёта, срок оплаты счёта.
Посреднический договор: арендодатель от своего имени, но за счёт и по поручению арендатора закупает коммунальные услуги у ресурсоснабжающих организаций. Условия комиссии или агентирования прописывают в договоре аренды или отдельным соглашением.
Прямые договоры арендатора с ресурсоснабжающими организациями: арендатор сам заключает договоры и платит поставщикам. Тогда в договоре аренды фиксируют только, что коммунальные услуги арендатор оплачивает самостоятельно.

Как указать оплату в тексте договора

Пункт должен отвечать на четыре вопроса: какие именно услуги, как считается сумма, на основании какого документа её выставляют и в какой срок арендатор платит. Если хотя бы один ответ отсутствует, спор придётся решать в суде, и исход зависит от того, как суд прочитает остальные условия.

Рабочая формулировка для схемы с отдельным возмещением: «Арендатор возмещает Арендодателю стоимость коммунальных услуг на Объекте аренды — электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Стоимость потреблённой электроэнергии, воды и водоотведения определяется по показаниям приборов учёта по тарифам ресурсоснабжающих организаций. Стоимость теплоснабжения определяется исходя из площади арендованного помещения по тарифу ресурсоснабжающей организации. Арендодатель выставляет счёт с приложением расчёта и копии счёта поставщика; Арендатор оплачивает его в течение 10 банковских дней с даты получения».

Для схемы с переменной частью пишут иначе: «Арендная плата состоит из постоянной части в размере … рублей в месяц и переменной части, равной стоимости коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за расчётный месяц и определённых по показаниям приборов учёта и тарифам ресурсоснабжающих организаций». Отдельный договор на возмещение не обязателен: достаточно дополнительного соглашения к договору аренды.

Чем схемы отличаются по НДС

	В составе арендной платы	Отдельное возмещение	Посреднический договор
Как записано	Переменная часть арендной платы	Возмещение расходов сверх арендной платы	Арендодатель закупает услуги для арендатора
НДС у арендодателя	Начисляется на всю арендную плату, включая коммунальную часть	Начислять не нужно: арендодатель не оказывает услугу, а передаёт часть уже приобретённого блага	По вознаграждению посредника; расходы на коммуналку идут транзитом
Кто выставляет счёт арендатору	Арендодатель одной суммой	Арендодатель отдельно от аренды	Арендодатель как посредник
Когда удобно	Простой учёт, один платёж	Арендодатель хочет не платить НДС с транзитной суммы	Есть несколько арендаторов и общие счётчики

Как рассчитать коммунальные услуги для арендаторов

Если в помещении стоит свой счётчик, расчёт простой: показания за расчётный месяц умножают на тариф ресурсоснабжающей организации. Так считают электроэнергию, воду и водоотведение. Тепло обычно считают от площади: площадь арендованного помещения умножают на тариф.

Если счётчик общий на всё здание, а арендаторов несколько, нужен порядок распределения, и его тоже надо записать в договоре. Варианты: по площади помещения, по мощности приборов, по фактическим часам работы. Без записанного порядка распределения спорить о сумме бессмысленно — суду не на что опереться, кроме общих правил.

В договоре полезно назвать и расчётный период: календарный месяц или период, за который поставщик выставляет счёт арендодателю. Если расчётный период не совпадает с календарным месяцем, это стоит прямо оговорить, иначе счёт за декабрь придёт в январе и арендатор будет спорить о дате.

Частые вопросы

Обязательно ли составлять отдельный договор на возмещение коммунальных услуг?

Нет. Условия можно включить в договор аренды или оформить дополнительным соглашением. Главное — чтобы в тексте были перечень услуг, порядок расчёта и срок оплаты.

Можно ли переложить коммуналку на арендатора, если в договоре про это ничего нет?

Рискованно. Статья 616 ГК РФ относит расходы на содержание имущества к арендатору, если договор не говорит иначе, но есть судебные решения, где коммунальные расходы оставлены на арендодателе со ссылкой на его обязанность передать имущество пригодным к использованию (статья 611 ГК РФ). Поэтому условие лучше прописать прямо.

Как записать в договоре, что арендатор платит поставщикам сам?

Указать, что арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплачивает услуги им напрямую, а арендодатель коммунальные счета арендатору не выставляет. Тогда в арендную плату коммуналка не входит.

Нужно ли прикладывать к счёту копии счетов поставщиков?

Закон этого не требует, но если записать такую обязанность в договоре, у арендатора будет чем проверить сумму, а у арендодателя — доказательство обоснованности счёта в споре.

Можно ли включить в договор вывоз мусора и уборку территории?

Да. Единого перечня коммунальных услуг для аренды закон не устанавливает, поэтому стороны сами определяют, что считают коммунальными услугами и услугами по содержанию имущества, и перечисляют их в договоре.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор аренды — не место для догадок

Соберу ИИ-агента, который сверяет документы по вашим правилам

В договорах аренды одни и те же слова значат разное: «возмещение», «переменная часть», «по счёту поставщика». Я собираю ИИ-агента под одну задачу — например, сверять пункты договоров и счета на коммуналку с вашим шаблоном и подсвечивать расхождения.

Агент подключается к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяется на сотне ваших настоящих документов. Это для компаний, где одна и та же проверка повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»