Агентский договор на продажу недвижимости: подводные камни

Коротко

Агентский договор на продажу недвижимости — это поручение риелтору или агентству найти покупателя и провести сделку за вознаграждение. Подводные камни спрятаны не в слове «агент», а в условиях: кто и по какой цене подписывает договор с покупателем, что агент удерживает из выручки, как считается вознаграждение при частичной оплате и что будет, если продавец передумает.

Что вообще поручают агенту

По статье 1005 Гражданского кодекса агент действует от своего имени или от имени принципала, и от этого зависит, кто окажется стороной сделки. Если риелтор подписывает договор от своего имени, покупатель видит контрагентом агентство, а продавец остаётся в стороне от переписки и претензий. Если от имени продавца — нужна доверенность, и её текст определяет, что агент вправе подписать без продавца.

Отдельно смотрят статью 1008: в агентском договоре перечисляют отчёт агента, порядок возмещения расходов и что считается выполненным поручением. Когда этих пунктов нет, спор о том, за что платить, решает суд по общим правилам о поручении и комиссии.

Подводные камни, которые видно в тексте

Эксклюзивность. Пункт о запрете продавать самостоятельно и через других агентов сам по себе законен, но цена ошибки — вознаграждение агенту даже за покупателя, которого продавец нашёл сам. Смотрите формулировку: запрет на переговоры, на показы или на любую продажу в срок договора.
Цена и её изменение. Если агент вправе продать дешевле согласованной суммы или менять цену без письменного согласия, разница уходит покупателю, а не продавцу. Фиксируйте минимальную цену и порядок её изменения письменными допсоглашениями.
Вознаграждение и его база. Процент от цены продажи и процент от выручки — разные суммы, если цена в договоре с покупателем ниже. Проверьте, от какой величины считается процент и входит ли в неё налог.
Удержание из денег покупателя. Агент нередко принимает деньги и удерживает своё вознаграждение до расчёта с продавцом. Тогда важны срок перечисления остатка и ответственность за просрочку.
Расходы агента. Реклама, фотосъёмка, выезды — если договор разрешает относить их на продавца, счёт может прийти отдельно от вознаграждения. Перечислите, что входит в вознаграждение, а что возмещается только по согласованию.
Срок и автопродление. Договор с автоматическим продлением на новый срок без письменного отказа держит собственника в эксклюзиве дольше, чем он рассчитывал.
Отказ от договора. Статья 1010 ГК разрешает любой стороне отказаться от агентского договора без указания причин, если в нём нет срока окончания. Тогда агент вправе требовать вознаграждение за фактически выполненную работу и возмещения расходов — этот пункт и становится предметом спора.
Подпись в договоре с покупателем. Доверенность на подписание договора купли-продажи и на получение денег — разные полномочия. Проверьте, что именно разрешено агенту и на какой срок выдана доверенность.

Кто получает деньги и когда

Схема расчётов — главный риск, который не виден в заголовке договора. Если деньги покупателя идут на счёт агента, продавец превращается в кредитора агентства до дня перечисления остатка. Надёжнее расчёт напрямую с покупателем, а вознаграждение агента — отдельным платежом по акту.

Если агент принимает деньги, в договоре нужны срок перечисления, реквизиты счёта продавца и ответственность за задержку. Пункт «агент перечисляет средства после регистрации перехода права» защищает покупателя, но оставляет продавца без денег на срок регистрации.

Когда договор выгоднее строить иначе

Поручение по статье 971 ГК обязывает поверенного исполнять поручение лично, а передоверие допускается по разрешению в доверенности или вынужденно для охраны интересов доверителя, если доверенность его не запрещает. Если в агентском договоре нет запрета на передачу показа покупателям другим агентам, продавец может узнать о сделке от незнакомого человека.

Для собственника, который сам ведёт переговоры, иногда спокойнее договор на поиск покупателя с оплатой по факту сделки, без эксклюзива и без права агента подписывать документы. Тогда подводные камни сводятся к одному: кто и когда подтверждает, что покупатель найден именно агентом.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть агентский договор, если покупатель уже найден?

По статье 1010 ГК сторона вправе отказаться от договора, в котором не определён срок его окончания, в любое время. Отказ не освобождает от выплаты вознаграждения за работу, выполненную до прекращения договора, и от возмещения расходов. Если срок в договоре указан, отказ возможен на условиях, которые в нём записаны.

Обязан ли продавец платить агенту, если нашёл покупателя сам?

Это решает пункт об эксклюзивности. При прямом запрете на самостоятельную продажу агент вправе требовать вознаграждение и за такого покупателя. Без такого пункта оснований для выплаты нет: поручение выполнено не агентом.

Может ли агент продать квартиру дешевле согласованной цены?

Только если это право прямо записано в договоре или доверенности. По общему правилу агент исполняет поручение на условиях принципала, а сделка на иных условиях требует его согласия.

Что делать, если агент задержал перечисление денег покупателя?

Смотреть договор: срок перечисления, с какого дня считается просрочка и какая ответственность предусмотрена. Дальше — письменная претензия с расчётом и обращение в суд. Ставка и порядок процентов определяются договором или статьёй 395 ГК.

Нужна ли нотариальная доверенность на продажу квартиры агенту?

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, и на подачу заявлений о регистрации прав должна быть нотариально удостоверена. Для подписания договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права доверенность оформляют у нотариуса.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор с агентом — это ещё и данные о клиентах

Соберу ИИ-агента, который ведёт заявки по вашим правилам

Пока риелторы и агентства спорят о вознаграждении, заявки и документы копятся в переписке. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: разобрать заявку, сверить документы, ответить клиенту по вашему сценарию и передать сделку менеджеру.

Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же задача повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»