Прелиминарный договор
Коротко
Прелиминарный договор — второе, книжное название предварительного договора. По статье 429 Гражданского кодекса стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, прописанных в предварительном: о предмете, цене, сроках и остальных существенных пунктах будущей сделки.
Что это за документ
Прелиминарный договор не создаёт самой сделки: он фиксирует, о чём стороны договорились, и обязывает оформить основной договор — купли-продажи, аренды, поставки, подряда. Пока основной договор не подписан, право собственности не переходит, услуга не оказывается, товар не отгружается.
Обязательны условия, позволяющие установить предмет основного договора, и условия, о согласовании которых при заключении предварительного договора заявила одна из сторон; срок указывать не обязательно — если он не определён, основной договор заключается в течение года с момента заключения предварительного (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).
Форма предварительного договора — та же, что у основного; если закон её не устанавливает — письменная. Несоблюдение правил о форме влечёт ничтожность предварительного договора.
Предварительный договор подчиняется общим правилам об обязательствах и о сделках: стороны, полномочия подписантов, порядок расторжения и ответственность за неисполнение работают так же, как в основном.
Что прописать в прелиминарном договоре
- Стороны и их реквизиты — те же лица, что подпишут основной договор. Если сторону заменят, это оформляют отдельно.
- Предмет основного договора: какое имущество, какие работы или услуги, в каком объёме. Без этого предварительный договор не считается заключённым.
- Цена и порядок расчётов: сумма, аванс, рассрочка. Изменить согласованную цену можно по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных предварительным договором.
- Срок заключения основного договора. Нет срока — год со дня подписания предварительного.
- Условия, от которых зависит подписание: получение согласия, регистрация, результаты проверки объекта.
- Ответственность за отказ: неустойка, задаток или возмещение убытков.
- Порядок направления оферты: кто, когда и каким способом присылает проект основного договора.
Что происходит, когда срок подошёл
Сторона, готовая к сделке, направляет другой оферту — проект основного договора. Если вторая сторона уклоняется, первая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обязательства из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока ни одна сторона не направила оферту (пункт 6 статьи 429 ГК РФ). После этого ссылаться на предварительный договор нельзя: сделка не состоится, и требовать её заключения через суд не получится.
Отказ от заключения основного договора без оснований — нарушение обязательства. Пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков, а если в договоре есть неустойка или задаток — и их.
Чем прелиминарный договор отличается от других бумаг
| Прелиминарный (предварительный) | Соглашение о намерениях | Основной договор | |
|---|---|---|---|
| Обязанность заключить сделку | Есть, по статье 429 ГК РФ | Обычно нет, если в тексте не сказано иное | Сделка уже заключена |
| Что фиксирует | Условия будущего договора и срок | Планы и порядок переговоров | Права и обязанности сторон сделки |
| Последствия отказа | Понуждение через суд, убытки, неустойка | Обязанности заключить договор нет, но за недобросовестные действия на переговорах сторона отвечает — возмещает убытки; допустимо также заключить соглашение о порядке переговоров с неустойкой за его нарушение | Расторжение и ответственность по договору |
Частые вопросы
Прелиминарный и предварительный договор — это одно и то же?
Да. «Прелиминарный» — книжный синоним предварительного договора; в статье 429 Гражданского кодекса договор называется предварительным. Юридическая сила от названия не меняется.
Можно ли получить задаток по прелиминарному договору?
Да, если стороны так договорились и это прописано в тексте. Задаток обеспечивает исполнение обязательства заключить основной договор: сторона, отказавшаяся от сделки, теряет его или возвращает в двойном размере, в зависимости от того, кто виноват.
Что будет, если основной договор не подписали в срок?
Если до истечения срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательства из предварительного прекращаются. Направила — у второй стороны есть время ответить, а при уклонении вопрос решает суд.
Нужно ли регистрировать прелиминарный договор?
Сам по себе — нет. Регистрация нужна основному договору, если этого требует закон: например, для аренды недвижимости на срок от года. В предварительном прописывают, кто и когда подаёт документы на регистрацию.
Можно ли изменить условия в основном договоре?
Только если предварительный договор это разрешает или обе стороны согласны. По умолчанию основной договор подписывают на условиях предварительного, и односторонний отказ от них — нарушение.
Чем прелиминарный договор помогает в переговорах?
Он фиксирует договорённости, пока идёт проверка объекта, согласование с банком или сбор документов, и не даёт второй стороне уйти к другому покупателю без последствий. Цена такой защиты — обязанность заключить сделку и на вашей стороне.
Когда сделка идёт через предварительный договор
Чтобы условия будущей сделки не разошлись с тем, что вы посчитали
Предварительный договор фиксирует цену, сроки и предмет на месяцы вперёд. Если в этот момент поменять схему платежей или объём работ, экономика сделки меняется вместе с ними.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что будет с деньгами и прибылью при разных условиях основного договора, — чтобы подписывать предварительный с понятными цифрами.