Договор эскроу
Коротко
Договор эскроу — это соглашение, по которому одна сторона передаёт банку деньги или имущество, а банк держит их у себя и отдаёт второй стороне только тогда, когда наступит условие из договора. Пока условие не выполнено, деньги заблокированы: продавец их не получит, а покупатель не может забрать их просто так.
Договор эскроу: что это такое и кто в нём участвует
В договоре три стороны. Депонент кладёт деньги или имущество — обычно это покупатель или заказчик. Бенефициар — тот, кто получит депонированное, когда выполнит свою часть: продавец, подрядчик, исполнитель. Эскроу-агент — банк, который хранит это имущество отдельно от своего и передаёт его только по правилам договора.
Само слово происходит от французского escrow — «условное хранение». Смысл в том, что деньги выходят из рук покупателя, но ещё не попадают к продавцу: они лежат на специальном счёте, пока не случится то, о чём договорились.
Общие правила такой сделки собраны в Гражданском кодексе: договор эскроу, вознаграждение агента, проверка оснований для передачи имущества, обособление депонированного. Для сделок с недвижимостью и подряда действуют свои законы, и о них ниже.
Чем счёт эскроу отличается от обычного счёта
| Счёт эскроу | Обычный расчётный счёт | |
|---|---|---|
| Кому принадлежат деньги | Покупателю до выполнения условия, продавцу — после | Владельцу счёта в любой момент |
| Кто может снять | Никто до наступления условия: ни покупатель, ни продавец | Владелец по своему распоряжению |
| Роль банка | Хранит и проверяет документы, потом перечисляет | Проводит платежи по поручению владельца |
| Если сделка сорвалась | Деньги возвращаются по правилам договора и закона | Вопрос решается между сторонами, банк не участвует |
Где применяют договор счёта эскроу
- Строительство частного дома по подряду. С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ: заказчик кладёт деньги на счёт эскроу, подрядчик строит на свои или заёмные средства, а оплату получает после сдачи дома и регистрации права собственности. Для обычной стройки механизм добровольный, при льготной ипотеке может быть обязательным условием.
- Покупка квартиры в новостройке. Деньги дольщиков лежат на счетах эскроу, пока дом не сдан: застройщик получает их после ввода дома и регистрации права собственности хотя бы на один объект долевого строительства в этом доме.
- Сделки купли-продажи между компаниями: покупатель депонирует сумму, продавец передаёт товар или документы, банк перечисляет деньги после подтверждения.
- Другие сделки, где важно, чтобы деньги не ушли раньше встречного исполнения: подряд, услуги, поставка оборудования.
Как работает договор эскроу в строительстве дома
Заказчик оставляет заявку в банке, заказчик и подрядчик приносят документы, затем стороны и банк подписывают трёхсторонний договор и счёт открывается. Заказчик пополняет его своими деньгами или ипотечными — деньги сразу блокируются до конца стройки.
Подрядчик строит на свои или заёмные средства. Когда дом готов, заказчик принимает работу, подписывает акт приёма-передачи и регистрирует право собственности. Копию выписки из ЕГРН передают подрядчику, тот обращается в банк за раскрытием счёта, банк проверяет документы и перечисляет деньги. После этого счёт закрывается.
Требования к документам у банков разные, поэтому список лучше уточнять в самом банке. С марта 2025 года подрядчики, работающие с эскроу, раскрывают информацию о себе в единой системе строим.дом.рф — там можно проверить компанию до подписания договора.
Частые вопросы
Договор эскроу — это то же самое, что счёт эскроу?
Нет. Счёт эскроу — это сам банковский счёт, на котором лежат деньги. Договор эскроу — соглашение сторон и банка, по которому этот счёт открывают и определяют, при каком условии деньги перейдут бенефициару. Договор первичен: без него счёт не откроют.
Начисляются ли проценты на деньги на счёте эскроу?
По закону о строительстве жилых домов по подряду проценты на средства эскроу не начисляются, вознаграждение банку за ведение счёта тоже не выплачивается. Условия по другим видам сделок смотрят в договоре с банком.
Можно ли вернуть деньги со счёта эскроу?
При строительстве по подряду можно, если заказчик отказывается от исполнения договора. Но до истечения срока размещения денег стороны должны договориться о сумме, которая причитается подрядчику за фактически понесённые расходы, либо эту сумму должен определить вступивший в силу судебный акт.
Что будет, если подрядчик сорвёт сроки или обанкротится?
Деньги возвращаются заказчику по правилам договора и банка. Счета эскроу защищены государством при банкротстве банка — это ещё один довод в пользу такой схемы перед прямым переводом денег подрядчику.
Обязателен ли эскроу при строительстве частного дома?
В большинстве случаев нет: и для заказчика, и для подрядчика это добровольно. Обязательным механизм может быть при льготных ипотечных программах — там банк ставит это условием.
Можно ли получить налоговый вычет, если платил через эскроу?
Да, при строительстве дома с использованием эскроу имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам получают на общих основаниях.
Кто платит банку за договор эскроу?
Вознаграждение эскроу-агенту выплачивается, только если это предусмотрено договором счёта эскроу; по умолчанию счёт ведётся безвозмездно. Если вознаграждение предусмотрено, его уплачивает депонент, если договором не установлено иное. В строительстве по подряду вознаграждение банку не выплачивается — это прямо сказано в правилах такой схемы.
Когда сделка или стройка идёт через эскроу
Чтобы агент отвечал на вопросы клиентов о сделке, а не терял заявки
Пока деньги лежат на счёте, у заказчика и подрядчика десятки одинаковых вопросов: какие документы нужны, когда раскроется счёт, что делать при задержке. Отвечать на них вручную — часы работы менеджеров.
Я собираю ИИ-агента, который берёт на себя ответы клиентам и разбор заявок, подключаю его к CRM, 1С и мессенджерам и проверяю на реальных случаях компании.