Что такое предпосылки стоимости
Коротко
Предпосылки стоимости — это исходные условия определения стоимости, которые задаёт цель оценки. Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» перечисляет пять условий: предполагается сделка с объектом или пользование без сделки, участники конкретные или неопределённые, дата оценки, предполагаемое использование объекта и характер сделки. Вид стоимости выбирают под эти условия, и они же влияют на допущения, исходную информацию, подходы и методы, а значит, и на результат.
Зачем нужны предпосылки
Одна и та же машина, здание или доля в бизнесе стоят по-разному в зависимости от того, что с ними собираются делать. Если объект продают на открытом рынке незнакомому покупателю, это одна стоимость. Если собственник держит его в работе и не собирается продавать, другая. Если имущество распродают в счёт долгов в сжатые сроки, третья.
Предпосылки фиксируют эти обстоятельства до начала расчёта. По ФСО II вид стоимости определяют исходя из цели оценки и предпосылок, а предпосылки влияют на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и на сам результат. Без них оценщик и заказчик говорят о разных вещах под одним словом «стоимость».
Пять предпосылок по стандарту
- Сделка или пользование. Предполагается сделка с объектом оценки либо использование объекта без совершения сделки.
- Участники. Это конкретные, идентифицированные лица либо неопределённые, гипотетические участники.
- Дата оценки. Дата, на которую совершилась бы сделка или на которую определяются выгоды от использования объекта.
- Предполагаемое использование. Наиболее эффективное, текущее или иное конкретное использование, например ликвидация.
- Характер сделки. Добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи.
Рыночные и нерыночные предпосылки
ФСО II делит предпосылки по участникам. Если предполагается сделка с неопределёнными, гипотетическими участниками, предпосылки рыночные. Если участники или пользователи объекта конкретные, предпосылки нерыночные.
Отсюда практическая разница. Рыночная стоимость описывает сделку между незнакомыми людьми на открытом рынке. Инвестиционная стоимость считается под конкретного инвестора с его планами и требованиями к доходности. Одно и то же имущество в обеих задачах даёт разные числа, и это не ошибка расчёта, а разные исходные условия.
Наиболее эффективное использование
Стандарт определяет наиболее эффективное использование как физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование, при котором стоимость объекта будет наибольшей. Его определяют с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование.
На практике это значит, что оценщик проверяет варианты: что разрешено на участке и в здании, что физически возможно и что окупается. Вариант с наибольшей стоимостью и становится предпосылкой, если заказчик не задал текущее использование.
Дата оценки
Дата оценки — не формальность в шапке отчёта. По ФСО II это дата, на которую совершилась бы сделка или на которую определяются выгоды от использования объекта, и она влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание.
Цены на недвижимость, ставки, курс и состояние самого объекта меняются. Отчёт на другую дату опирается на другие данные, поэтому сравнивать два отчёта корректно только при совпадающих датах оценки.
Частые вопросы
Чем предпосылки стоимости отличаются от вида стоимости?
Предпосылки — исходные условия: что предполагается делать с объектом, кто участники, на какую дату, какое использование и какой характер сделки. Вид стоимости выбирают под эти условия. По ФСО II именно цель оценки и предпосылки определяют вид стоимости.
Что такое рыночная предпосылка?
Это предпосылка о предполагаемой сделке с неопределёнными, гипотетическими участниками. Ей соответствует рыночная стоимость. Если в сделке или пользовании участвуют конкретные лица, предпосылки нерыночные.
Влияют ли предпосылки на результат оценки?
Да. Стандарт прямо говорит, что предпосылки влияют на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и на результат. Поэтому в отчёте их указывают до расчёта, а не подгоняют под готовое число.
Что значит вынужденная продажа как предпосылка?
Это характер сделки, при котором продажа идёт не в типичных условиях добровольной сделки. Стандарт называет такой характер сделки отдельной предпосылкой, и стоимость в этих условиях отличается от рыночной при добровольной продаже.
Кто задаёт предпосылки — заказчик или оценщик?
Их формирует цель оценки. Заказчик формулирует, для чего нужна оценка, а оценщик фиксирует предпосылки, которые из этой цели следуют, и проверяет, что выбранный вид стоимости им соответствует.
Можно ли поменять предпосылки после начала работы?
Смена цели оценки меняет и предпосылки, а с ними вид стоимости и расчёт. Если задача изменилась, это обсуждают до расчёта: иначе отчёт ответит не на тот вопрос, который стоит перед заказчиком.
Когда стоимость нужна для решения, а не для отчёта
Чтобы за цифрой стояли ваши товары, клиенты и каналы
Предпосылки задают рамку, но внутри рамки стоимость держится на юнит-экономике: сколько приносит каждый товар, клиент и канал после всех расходов. Без этого расчёта любая оценка опирается на чужие средние.
Я считаю юнит-экономику каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении.