Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено только на основе договора
Коротко
Это правило из Жилищного кодекса: компания не может занять жильё без документа, который даёт ей право им пользоваться. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, поэтому организация получает квартиру или дом во владение и пользование только по договору — в первую очередь по договору аренды, а также по другим основаниям, которые закон прямо допускает, например по договору безвозмездного пользования.
Что означает эта фраза
Жилищный кодекс делит помещения на жилые и нежилые. Жилое помещение создано для проживания людей, и компания не может использовать его как склад, офис или общежитие для сотрудников по своему усмотрению. Чтобы организация законно владела квартирой или домом, нужен договор — документ, в котором записано, кто, на каком основании и на какой срок получает помещение.
Фраза «только на основе договора» означает, что устной договорённости с собственником недостаточно. Право пользования должно быть оформлено письменно, а в ряде случаев и зарегистрировано в Росреестре.
Какие договоры подходят
- Договор аренды жилого помещения: собственник передаёт квартиру компании за плату во владение и пользование. Для аренды недвижимости на срок год и больше требуется государственная регистрация в Росреестре.
- Договор безвозмездного пользования жилым помещением: помещение передают бесплатно. Предмет договора согласуют обязательно, срок можно не указывать; от бессрочного договора любая сторона вправе отказаться, известив другую за один месяц, если договором не установлен иной срок.
- Договор найма жилого помещения: компания может предоставить по нему квартиру сотруднику как гражданину-нанимателю. Чтобы получить квартиру для сотрудников, компания заключает договор аренды или иной подходящий договор.
- Служебное жильё и общежитие: помещения специализированного жилищного фонда предоставляют по отдельным правилам, установленным Жилищным кодексом для такого фонда.
Что проверить перед подписанием
Убедитесь, что помещение действительно жилое: статус виден в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. В договоре опишите помещение так, чтобы его можно было точно определить, — адрес, кадастровый номер, площадь.
Проверьте собственника по выписке и запросите документы, на которых основано его право. Если квартиру сдают по доверенности, посмотрите саму доверенность: полномочия действуют, пока доверитель её не отменил, и прекращаются по основаниям статьи 188 Гражданского кодекса.
В договоре аренды пропишите срок, плату, порядок возврата помещения и то, кто отвечает за коммунальные платежи. Без этих условий спор придётся решать в суде, доказывая то, что можно было записать на одной странице.
Аренда, безвозмездное пользование и наём: в чём разница
| Аренда | Безвозмездное пользование | Наём | |
|---|---|---|---|
| Плата | Есть, размер в договоре | Нет | Есть, размер в договоре |
| Кто получает помещение | Компания или гражданин | Компания или гражданин | Гражданин для проживания |
| Срок | Любой; от года — регистрация в Росреестре | Можно не указывать | По договору |
| Отказ от бессрочного договора | По правилам договора аренды | С извещением за месяц, если договором не установлено иное | По условиям договора |
Что бывает без договора
Без договора у компании нет законного основания занимать жильё. Собственник вправе потребовать освободить помещение, а плату за фактическое пользование придётся доказывать в суде. Расходы на ремонт и коммунальные услуги, которые не записаны в договоре, компания тоже не сможет подтвердить.
Для собственника риск другой: без письменного договора сложно доказать, кто и на каких условиях живёт в квартире, а при аренде на срок год и больше без регистрации договор не создаёт последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о нём. Стороны он связывает и до регистрации.
Частые вопросы
Можно ли компании снять квартиру под офис?
Жилое помещение предназначено для проживания граждан, поэтому использовать его как офис нельзя. Для офиса нужно нежилое помещение; квартиру компания может арендовать для проживания сотрудников.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
Если договор заключён на срок год и больше, регистрация в Росреестре обязательна. Договор на меньший срок регистрировать не нужно, но он всё равно должен быть в письменной форме.
Хватит ли расписки собственника о получении денег?
Нет. Расписка подтверждает оплату, но не заменяет договор. Основание пользования жильём — договор, в котором описано помещение, срок, плата и обязанности сторон.
Можно ли передать квартиру компании по договору безвозмездного пользования?
Да, договор ссуды допускает передачу помещения бесплатно. Предмет договора согласуют обязательно, срок можно не указывать; от бессрочного договора любая сторона вправе отказаться, известив другую за месяц, если договором не установлен иной срок.
Что будет, если компания займёт квартиру без договора?
Собственник вправе потребовать освободить помещение. Плату за фактическое пользование и расходы придётся доказывать в суде, а часть требований можно не подтвердить.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор аренды должен работать, а не лежать в папке
Соберу ИИ-агента, который проверит договоры и документы
Когда у компании несколько объектов и десятки договоров, ручная проверка сроков, реквизитов и приложений съедает дни. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он сверяет документы, находит расхождения и готовит расчёт.
Агента подключаю к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же проверка повторяется сотни раз в месяц.