Возмещение коммунальных услуг при УСН доходы у арендодателя

Арендодатель на УСН с объектом «доходы» платит налог со всех поступлений, которые считаются его доходом. Коммунальные платежи от арендатора — не исключение, но их судьба зависит от договора.

Первая схема — коммуналка включена в арендную плату, в том числе как переменная часть. Тогда арендная плата, включая переменную часть, относится к доходу от реализации. Если арендодатель предъявляет арендатору НДС, этот НДС исключают из дохода для расчёта налога по УСН.

Вторая схема — коммуналка возмещается отдельно, сверх арендной платы. Минфин в письме от 26.05.2025 № 03-11-11/51830 и более ранних разъяснениях настаивает: компенсация — тоже доход, потому что перечень необлагаемых поступлений в статье 251 НК не содержит такого исключения. Но есть судебное решение в пользу арендодателя: Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 30.07.2026 по делу № А01-1564/2025 признал, что возмещение затрат на электроэнергию, не включённое в арендную плату, не образует дохода. Пока позиция не закреплена в НК или в обзоре Верховного суда, безопаснее считать компенсацию доходом, а судебное решение использовать как аргумент в споре.

Третья схема — посреднический договор. Арендодатель выступает агентом: получает от арендатора деньги на оплату коммунальных услуг и перечисляет их поставщикам. В доходы включается только агентское вознаграждение, а суммы, прошедшие через агента, не считаются его доходом (подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15, статья 251 НК). Схема законна, но на практике налоговая смотрит, был ли агентский договор заключён до сделок с ресурсоснабжающими организациями и есть ли у арендодателя реальная роль посредника. Если договор появился задним числом, доначисление налога вероятно.

С 2026 года упрощенцы с доходом выше порога становятся плательщиками НДС. Для арендодателя это означает: арендная плата облагается НДС по выбранной ставке (5, 7 или общей), а возмещение коммунальных расходов сверх аренды — нет. НДС с коммуналки не начисляется, потому что арендодатель не оказывает коммунальную услугу, а компенсирует свои затраты. Входной НДС, предъявленный ресурсоснабжающей организацией, к вычету не принимается, если арендодатель применяет спецставку 5 или 7 процентов.

Если же коммуналка включена в арендную плату, НДС начисляется на всю сумму, включая переменную часть. Выделять коммуналку отдельной строкой в счёте-фактуре не обязательно.

Порог доходов для освобождения от НДС на УСН в 2026 году — 20 млн рублей за прошлый год. Если доход выше, надо выбрать ставку НДС. При спецставке 5 процентов входной НДС не принимается к вычету, при общей — принимается.