Расторжение договора аренды госимущества: основания и порядок

Арендодателем выступает публичный собственник — орган власти или уполномоченное учреждение, а не частное лицо. Договор обычно заключают по итогам торгов, и его условия во многом заданы не сторонами, а законом и условиями торгов.

Из этого следует главное для расторжения: стороны не свободны менять договор так, как им удобно. Основания и порядок прекращения аренды смотрят в Гражданском кодексе и в самом договоре, а по земельным участкам — ещё и в Земельном кодексе.

Соглашение оформляют письменно в той же форме, что и сам договор аренды, и подписывают те же лица, которые его заключали. В тексте фиксируют дату прекращения аренды, порядок возврата объекта, состояние помещений и оборудования на дату возврата, расчёты по арендной плате и коммунальным платежам.

Если аренда недвижимости зарегистрирована в Росреестре, прекращение договора тоже отражают в реестре: заявление подают обе стороны либо одна по нотариальной доверенности. Пока запись не погашена, обременение в реестре продолжает числиться, и это мешает собственнику распоряжаться объектом.

Для договора без срока действует статья 610 ГК РФ: отказ возможен в любое время с предупреждением, о котором сказано выше. Для срочного договора односторонний отказ допустим, только если право на него прямо записано в договоре или в законе.

Предупреждение направляют письменно, с подтверждением доставки: заказным письмом с уведомлением, курьером под подпись или через официальный канал переписки, указанный в договоре. День получения предупреждения арендодателем — это начало отсчёта срока.

Неоплата аренды и другие нарушения со стороны арендодателя не дают арендатору права просто закрыть дверь и уйти. Если договор не разрешает односторонний отказ, прекращение оформляют соглашением или через суд.

Требование о расторжении договора заявляют после отказа второй стороны или неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Без такого предложения суд оставит иск без рассмотрения.

Существенным нарушением договора статья 450 ГК РФ называет нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Для аренды это чаще всего длительная неоплата, использование объекта не по назначению, ухудшение имущества.

По аренде земельного участка статья 46 Земельного кодекса РФ добавляет свои основания: использование участка не по целевому назначению, неиспользование для строительства в течение трёх лет, если договор заключён под строительство, и другие нарушения, перечисленные в этой статье.

Судьба неотделимых улучшений решается по статье 623 ГК РФ. Если улучшения сделаны с письменного согласия арендодателя, арендатор вправе после прекращения договора требовать возмещения их стоимости, если иное не предусмотрено договором. Улучшения без согласия арендодателя арендатор не возмещает.

Объект возвращают по передаточному акту с фиксацией состояния. Пока объект не передан, арендатор продолжает платить аренду и несёт ответственность за сохранность имущества. Поэтому акт возврата подписывают в тот же день, когда стороны считают аренду прекращённой.

Задолженность по арендной плате и пени за просрочку сохраняются и после расторжения: прекращение договора не отменяет долг, накопившийся до даты прекращения.