Основные и предварительные договоры: чем отличаются и как оформить

Коротко

Основной договор сразу создаёт для сторон права и обязанности по самой сделке: передать товар, выполнить работу, оказать услугу. Предварительный договор — это соглашение о будущей сделке: стороны фиксируют предмет и условия и обязуются заключить основной договор в срок, который сами назвали.

Что делает каждый договор

Основной договор — тот, ради которого стороны встречаются: поставка, подряд, аренда, купля-продажа. Он описывает саму сделку и исполняется по его условиям.

Предварительный договор сделку не исполняет. Он закрепляет намерение заключить основной договор и задаёт рамку: что именно покупается, за сколько и к какой дате стороны оформят основной. До заключения основного договора стороны могут согласовать задаток, обеспечивающий его заключение.

Форма предварительного договора повторяет форму основного. Если для основного договора требуется нотариальная форма, предварительный договор удостоверяют у нотариуса. Если основной договор требует государственной регистрации, предварительный регистрировать не нужно.

Что обязательно записать в предварительном договоре

Предмет: какое имущество, работа или услуга станут предметом основного договора, с признаками, по которым объект можно точно определить.
Условия основного договора, которые хотя бы одна сторона потребовала согласовать при заключении предварительного договора.
Срок заключения основного договора. Если срок не указан, основной договор заключается в течение года с момента заключения предварительного.
Порядок подписания основного договора можно согласовать заранее: кто готовит проект, кому его направляют и как обсуждают правки.
Для обеспечения обязательства стороны могут согласовать задаток, обеспечительный платёж или неустойку за уклонение от заключения основного договора.

Срок и порядок заключения основного договора

Срок стороны называют в предварительном договоре. Если его там нет, основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного.

Обязательства из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор. Предложение делают письменно, с проектом договора, чтобы у второй стороны была возможность подписать его или ответить возражениями.

Если одна сторона уклоняется, вторая вправе потребовать через суд заключить основной договор. Заявить это требование можно в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Сторона, которая необоснованно уклоняется, возмещает другой убытки, вызванные уклонением.

Задаток и другие способы обеспечить сделку

Задаток подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение: сторона, давшая задаток, при неисполнении теряет его, сторона, получившая задаток, при неисполнении возвращает его в двойном размере. Соглашение о задатке оформляют письменно, иначе сумма считается авансом.

Задаток работает и в предварительном договоре: если сделка не состоялась по вине одной стороны, вторая получает обеспечение. При этом в соглашении прямо пишут, что сумма является задатком.

Вместо задатка стороны часто фиксируют неустойку за уклонение от заключения основного договора. Тогда при уклонении второй стороны от подписания пострадавшая сторона может взыскать неустойку и убытки в части, которую она не покрывает. Закон или договор могут установить иной порядок.

Предварительный и основной: в чём разница

	Предварительный договор	Основной договор
Что создаёт	Обязанность заключить основной договор	Права и обязанности по самой сделке
Предмет	Будущая сделка и её существенные условия	Товар, работа, услуга, имущество
Срок	Срок заключения основного; без срока — год	Сроки исполнения по сделке
Исполнение	Передача имущества и денег не следует из предварительного договора	Передача товара, оплата, выполнение работ
Последствия нарушения	Понуждение заключить основной договор и убытки; задаток или неустойка	Взыскание долга, неустойки, расторжение

Частые вопросы

Можно ли заключить предварительный договор без цены?

Да. Предварительный договор может не содержать цену, если ни одна из сторон не потребовала согласовать её при его заключении. В договоре должны быть условия, позволяющие определить предмет основного договора, и другие условия, о согласовании которых заявила сторона.

Что будет, если срок в предварительном договоре не указан?

Действует правило о годе с момента заключения предварительного договора. До этой даты любая сторона вправе направить другой предложение заключить основной договор.

Чем задаток отличается от аванса?

Аванс при несостоявшейся сделке возвращают в той сумме, в которой его получили. Задаток при неисполнении договора по вине давшей стороны остаётся у получателя, а получившая сторона возвращает его в двойном размере.

Обязан ли суд заставить сторону заключить основной договор?

Суд может вынести решение о понуждении заключить основной договор, если предварительный договор оформлен правильно и сторона уклоняется без оснований. Одновременно взыскивают убытки от уклонения.

Можно ли изменить условия предварительного договора?

Да, по соглашению сторон — так же, как любой договор. Односторонний отказ от предварительного договора закон не предусматривает, если сами стороны его не прописали.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор должен работать, а не лежать в папке

Соберу ИИ-агента, который проверит договор до подписания

Предварительный договор часто подписывают наспех: срок не указан, задаток назван авансом, существенные условия основного не согласованы. Я собираю ИИ-агента, который сверяет проект с вашим чек-листом и показывает пропуски до подписания.

Агент подключается к CRM, 1С, почте и мессенджерам и разбирает документы по вашим правилам: отмечает отсутствующие условия, расхождения с шаблоном, сроки. Это для компаний, где договоры подписывают десятки раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»