Определение рыночной стоимости земельного участка

Коротко

Рыночная стоимость земельного участка — цена, за которую он перешёл бы от продавца к покупателю в условиях свободной сделки. Устанавливают её по закону об оценочной деятельности, а статья 66 Земельного кодекса связывает с ней кадастровую стоимость: когда рыночную стоимость участка определили, кадастровая устанавливается равной ей.

Что говорит закон

Пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса отсылает к федеральному закону об оценочной деятельности: рыночную стоимость участка определяют по правилам этого закона, а не по усмотрению заказчика или продавца.

Кадастровая стоимость — отдельная величина. Её устанавливают по итогам государственной кадастровой оценки (пункт 2 статьи 66). Это не рыночная цена сделки, а расчётная база для налогов, арендной платы за публичную землю и других платежей.

Пункт 3 статьи 66 задаёт связь двух величин: если рыночная стоимость участка определена, кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке. Именно на этот пункт опираются, когда пересматривают кадастровую стоимость по рыночной.

Как определяется цена земельного участка при сделке

Цена участка в договоре — это то, о чём договорились продавец и покупатель. Рыночная стоимость — расчётная величина, которая эту цену обосновывает: она показывает, за сколько участок уходит на открытом рынке при свободной конкуренции, когда обе стороны знают предмет сделки и действуют без принуждения.

Определение цены земельного участка для сделки строят на отчёте оценщика: в нём указана рыночная стоимость на дату оценки и то, из чего она сложена. Дальше цена в договоре может совпасть с этой величиной или отклониться от неё — закон не запрещает сторонам договориться иначе, но при споре, залоге или разделе опорой становится именно отчёт.

Для покупателя и продавца разница принципиальна: цена — обязательство, которое они берут на себя в договоре, а рыночная стоимость — доказательство того, что цена разумна. Банк, суд и налоговый орган смотрят на стоимость, а не на цифру, вписанную в договор.

Рыночная и кадастровая стоимость: в чём разница

	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
Кто определяет	Оценщик по закону об оценочной деятельности	Учреждение государственной кадастровой оценки по итогам оценки
Норма	п. 1 ст. 66 ЗК РФ	п. 2 ст. 66 ЗК РФ
Для чего нужна	Сделка, залог, раздел, суд, пересмотр кадастровой стоимости	Налог на землю, арендная плата за публичную землю, иные платежи
Связь величин	Если рыночная определена, кадастровая устанавливается равной ей	Приравнивается к рыночной по п. 3 ст. 66 ЗК РФ
Как меняется	По отчёту оценщика на дату оценки	Решением по итогам оценки или суда

Когда собственнику нужно определение рыночной стоимости

Перед продажей или покупкой участка: чтобы цена опиралась на расчёт, а не на ожидания сторон.
Для залога в банке: банк принимает в обеспечение стоимость, подтверждённую отчётом оценщика.
Для раздела имущества, наследства или выхода участника из бизнеса, когда участок входит в общее имущество.
Для пересмотра кадастровой стоимости: рыночная стоимость становится основанием, по которому кадастровую приводят к ней по пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса.
Для аренды публичной земли: кадастровая стоимость применяется при расчёте арендной платы, и её снижение меняет платёж.

Как кадастровую стоимость приводят к рыночной

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса позволяет установить кадастровую стоимость равной рыночной. На практике это делают через пересмотр кадастровой стоимости: готовят отчёт об оценке рыночной стоимости участка и на его основе добиваются пересмотра.

Закон о государственной кадастровой оценке — Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Он задаёт порядок установления кадастровой стоимости, в том числе в размере рыночной, и порядок применения новых сведений. Суды, рассматривая такие дела, ссылаются и на статью 66 Земельного кодекса, и на статью 22 закона № 237-ФЗ.

Если спор дошёл до суда, суд может назначить экспертизу. В практике по таким делам суд принимает решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании заключения эксперта. Возражения против отчёта или заключения должны быть доказаны: по разъяснениям Пленума Верховного Суда (постановление от 30.06.2015 № 28) возражающая сторона доказывает недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных заявителем.

Частые вопросы

Рыночная и кадастровая стоимость — это одно и то же?

Нет. Рыночную стоимость определяет оценщик по закону об оценочной деятельности, кадастровую устанавливают по итогам государственной кадастровой оценки. Совпадают они тогда, когда кадастровую стоимость по пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса установили равной рыночной.

Можно ли использовать кадастровую стоимость как рыночную при продаже?

Кадастровая стоимость — расчётная величина для платежей, а не цена сделки. Для продажи нужна рыночная стоимость, подтверждённая отчётом оценщика.

Зачем собственнику пересматривать кадастровую стоимость?

От неё считают земельный налог и арендную плату за публичную землю. Если рыночная стоимость участка ниже кадастровой, приведение кадастровой к рыночной снижает платежи.

Что нужно, чтобы установить кадастровую стоимость равной рыночной?

Отчёт об оценке рыночной стоимости участка и пересмотр кадастровой стоимости в порядке закона № 237-ФЗ. При споре в суде стоимость подтверждает судебная экспертиза.

На какую дату определяют рыночную стоимость?

На дату оценки, указанную в отчёте. Для пересмотра кадастровой стоимости дата оценки имеет значение: суды рассматривают отчёты, составленные на дату, к которой относится оспариваемая кадастровая стоимость.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Прежде чем спорить о цене участка

Посчитаю, на чём бизнес зарабатывает и сколько он стоит

Стоимость земли редко живёт отдельно от бизнеса: участок входит в активы, влияет на залог, на аренду и на цену компании при продаже. Я разбираю цифры бизнеса целиком — от юнит-экономики до финансовой модели — и показываю, что на самом деле стоит ваше имущество и ваши направления.

Это для собственников, которым нужна опора в переговорах с банком, покупателем или партнёром: расчёт по каждой позиции, точка безубыточности и модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»