Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Коротко

Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой его можно отчуждать на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и располагают всей необходимой информацией, а на цене не сказываются чрезвычайные обстоятельства. Это определение даёт часть вторая статьи 3 Федерального закона об оценочной деятельности. Считает её оценщик по федеральным стандартам оценки, а результат закрепляет отчётом об оценке.

Что значит определение рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости — это профессиональная работа оценщика: он изучает сам объект, рынок вокруг него и сделки с похожими объектами и выводит одну сумму, за которую объект вероятнее всего продался бы на дату оценки. Сумма получается не по факту состоявшейся сделки, а по итогам процедуры, которую оценщик проводит по закону и стандартам.

Закон задаёт условия, при которых цена считается рыночной: одна сторона не обязана продавать, другая не обязана покупать, обе хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах, объект выставлен на открытом рынке публично, как и похожие объекты, принуждения нет, а платёж выражен в деньгах. Если хотя бы одно условие не выполняется, речь идёт о другом виде стоимости — например, об инвестиционной или ликвидационной.

Зачем определяют рыночную стоимость недвижимости

Продажа и покупка: стороны видят цену, от которой можно торговаться, а не ориентируются на объявление соседа.
Залог в банке: банк принимает объект в обеспечение кредита по сумме из отчёта оценщика.
Оспаривание кадастровой стоимости: рыночную стоимость устанавливают взамен кадастровой, и она становится налоговой базой по налогу на имущество и земельному налогу.
Внесение в уставный капитал, раздел имущества, наследство, страхование, судебный спор — везде, где нужна цена объекта на конкретную дату.
Управленческое решение: сколько стоит актив на балансе на самом деле и что с ним делать дальше.

Как оценщик считает рыночную стоимость

Оценка идёт по федеральным стандартам, утверждённым приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200. В стандартах три подхода, и оценщик выбирает те, для которых хватает данных, а отказ от подхода обосновывает в отчёте.

Затратный подход считает, во сколько обойдётся создать такой объект заново за вычетом износа. Сравнительный подход берёт цены сделок и предложений по похожим объектам и поправками приводит их к оцениваемому. Доходный подход считает, сколько объект принесёт денег: арендную плату или выручку от эксплуатации, приведённую к сегодняшней сумме. Для квартиры опорным обычно становится сравнительный подход, для склада или торгового центра — доходный.

Дата оценки — обязательный элемент: рыночная стоимость определяется на конкретный день, и через полгода она уже другая. В отчёте указывают объект, его характеристики, дату оценки, подходы, расчёты и итоговую величину.

Рыночная и кадастровая стоимость

	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
Кто определяет	Оценщик индивидуально по конкретному объекту	Государственная кадастровая оценка — массово по группе объектов
Основа	Отчёт об оценке по федеральным стандартам	Результаты государственной кадастровой оценки
Учёт особенностей объекта	Полный: состояние, местоположение, окружение, доходность	Ограниченный: массовая оценка не видит индивидуальных особенностей
Где применяется	Сделки, залог, суд, налоговая база после пересмотра	Налоговая база по налогу на имущество и земельному налогу
Срок действия	На дату оценки	До следующей государственной кадастровой оценки

Рыночная стоимость и налог

Закон признаёт преимущество рыночной стоимости перед кадастровой: она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта, а не массовой. Поэтому рыночную стоимость можно применить как налоговую базу — для земельного налога по пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса и для налога на имущество по пункту 2 статьи 403.

Для этого кадастровую стоимость пересматривают: либо через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в порядке статьи 22.1 закона о кадастровой оценке, либо через оспаривание в суде. Когда суд удовлетворяет требование об установлении рыночной стоимости, судебные расходы взыскивают с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Сама по себе разница между кадастровой и рыночной стоимостью не доказывает ошибку в кадастровой оценке: расхождение объясняется разными методами. Суды смотрят на величину расхождения и на то, укладывается ли она в диапазон, обычный для массовой оценки.

Частые вопросы

Чем определение рыночной стоимости отличается от оценки?

Ничем по сути: определение рыночной стоимости и есть оценка, только назван её результат. Оценщик проводит процедуру по закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам, а итог оформляет отчётом.

Кто может определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

Оценщик — специалист, для которого оценочная деятельность профессиональная и который действует по закону об оценочной деятельности. Отчёт, составленный без соблюдения требований закона и стандартов, для сделки или для суда не годится.

На какой срок определяется рыночная стоимость?

На дату оценки, указанную в отчёте. Это не цена на год вперёд: при изменении рынка стоимость пересчитывают на новую дату.

Можно ли использовать рыночную стоимость вместо кадастровой для налога?

Да, закон признаёт за рыночной стоимостью преимущество перед кадастровой. Чтобы она стала налоговой базой, кадастровую стоимость пересматривают — в порядке статьи 22.1 закона о кадастровой оценке или через суд.

Рыночная стоимость — это та цена, за которую объект точно продадут?

Нет. Это наиболее вероятная цена при условиях, заданных законом, и она приблизительна. Реальная сделка может пройти и выше, и ниже — на неё влияют сроки, торг и обстоятельства сторон.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Оценка нужна для сделки, залога или спора

Проверю цифры, на которых держится решение по недвижимости

Рыночная стоимость объекта — это сумма, от которой зависят цена сделки, размер кредита и налог. Я смотрю, из каких данных она собрана: какие аналоги взяты, какие поправки внесены, учтена ли доходность объекта.

Проверяю отчёты об оценке и расчёты, которые приходят с объектом, и показываю, где цифра завышена или занижена. Это для собственников и покупателей, которым важно понимать, за что они платят и какую сумму покажут банку или суду.

Читать об услуге «Цифры и аналитика»