ОКВЭД продажа недвижимости для ИП на УСН

Код вида деятельности попадает в ЕГРИП при регистрации и меняется заявлением по форме Р24001. Для сделки с объектом он не обязателен: договор купли-продажи можно заключить и без него. Смысл кода в другом — он показывает, чем предприниматель занимается, и на него ориентируются налоговая и банк.

Когда в ЕГРИП стоит купля-продажа недвижимости, доход от продажи объекта налоговая считает доходом от бизнеса и требует включить его в базу по УСН. Это подтверждают письма Минфина от 14.11.2022 № 03-04-05/110555 и от 16.11.2021 № 03-11-11/92368. Обратное тоже работает: без кода и без следов использования объекта в бизнесе продажу могут разобрать как сделку физлица с НДФЛ и имущественным вычетом.

Отдельного кода «продажа основных средств» в классификаторе нет. Станок, автомобиль, оборудование, мебель — это не недвижимость, и код выбирают по роду деятельности, в которой они у вас числились: если техника работала в строительстве, остаётся код 41.20 или другой строительный, если в торговле — торговый.

Продажа основных средств — не отдельный вид деятельности, а выбытие имущества внутри того, чем ИП уже занимается. Поэтому новый код в ЕГРИП под разовую сделку не добавляют: он понадобится, только если продажа техники или оборудования станет регулярным делом. Тогда смотрят на класс 46 «Торговля оптовая» по подходящей группе товаров или на класс 45 для автотранспорта.

Для налога важнее другое: доход от продажи основного средства входит в выручку по УСН. На «Доходы минус расходы» расходы на основные средства учитывают по правилам главы 26.2 Налогового кодекса. При продаже основных средств проверяют срок для пересчёта базы: обычно три года с момента учёта расходов, а при сроке полезного использования свыше 15 лет — десять лет с приобретения.

Класс 68 в общероссийском классификаторе называется «Операции с недвижимым имуществом». В него входят три группы: 68.1 — операции с собственным имуществом, 68.2 — сдача в аренду и управление собственным или арендованным имуществом, 68.3 — услуги и работы в этой сфере за вознаграждение.

Разница между группами — в роли предпринимателя. В 68.1 он покупает и продаёт собственную недвижимость, в 68.2 получает плату за пользование объектом, в 68.3 зарабатывает на чужой сделке как посредник или консультант. Для перепродажи объекта нужна 68.1, для агентских услуг — 68.3, для аренды — 68.2. Один ИП может держать в ЕГРИП несколько кодов: основной и дополнительные. Продажа основных средств в этот класс не входит: движимое имущество относят к другим разделам классификатора.

На УСН «Доходы» налог считают со всей суммы, которую получил ИП от продажи: расходы на покупку объекта в базе не учитываются. На УСН «Доходы минус расходы» доход от продажи входит в налоговую базу. Подтверждённые расходы учитывают по правилам УСН: для недвижимости, купленной для перепродажи, — оплаченную стоимость и связанные с реализацией расходы; для основных средств действуют специальные правила.

Если основное средство продают до истечения трёх лет с момента учёта расходов на него, базу пересчитывают с учётом амортизации и доплачивают налог и пени. Для основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет проверяют десять лет с приобретения.

Отдельный вопрос — НДС. С 2026 года порог освобождения от НДС на УСН — доход не больше 20 млн ₽ за прошлый год, и в 2026–2029 годах он сохраняется на этом уровне. Если порог превышен, ИП выбирает: общие ставки 22, 10 или 0 % с вычетами либо спецставки 5 или 7 % без вычетов. Если предприниматель стал плательщиком НДС, НДС зависит от объекта: продажа земли им не облагается, продажа жилья освобождена от НДС, если ИП не отказался от льготы. При продаже нежилой недвижимости проверяют освобождение самого предпринимателя и применимую ставку. Освобождение по УСН также прекращается при превышении порога дохода в текущем году.