Какие условия обязательно должны быть указаны в договоре коммерческого найма
Коротко
Договор коммерческого найма — это договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет другой (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. Условия договора стороны определяют сами, но часть из них закон называет существенными: без них договор не считается заключённым.
Что должно быть в договоре обязательно
Обязательные условия договора найма жилого помещения перечислены в статье 432 Гражданского кодекса: предмет договора, условия, которые закон или иные правовые акты называют существенными, и все те, о которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение.
Предмет — это само жилое помещение. В договоре указывают адрес, вид помещения, его характеристики, по которым объект можно точно определить. Без этих данных договор не заключён, даже если стороны его подписали и передали ключи.
Второе обязательное условие — плата за наём. В договоре коммерческого найма её размер, состав и порядок внесения записывают прямо. Если плата не определена, договор также не считается заключённым: восполнить её по аналогии, как в аренде, здесь нельзя.
Что прописать в договоре, чтобы он работал
- Предмет: адрес, вид и характеристики жилого помещения, по которым объект однозначно определяется.
- Плата за наём: размер, что в неё входит, сроки и способ внесения, порядок изменения.
- Срок найма: конкретная дата окончания или правило, по которому договор считается продлённым.
- Права и обязанности сторон: кто делает текущий и капитальный ремонт, кто оплачивает коммунальные услуги, как передаётся помещение.
- Порядок пользования помещением: кто ещё будет в нём жить, можно ли вселять временных жильцов, можно ли сдавать помещение в поднаём.
- Ответственность сторон и порядок расторжения: основания, сроки предупреждения, судьба улучшений помещения.
- Реквизиты и подписи сторон, перечень передаваемого имущества и показания счётчиков на дату передачи.
На какой срок заключается договор коммерческого найма
Договор коммерческого найма заключают на срок до пяти лет. Если стороны не указали срок, договор считается заключённым на пять лет: так работает статья 683 Гражданского кодекса.
Срок можно указать датой окончания или числом лет и месяцев. В пределах пяти лет стороны свободны: год, три года, пять лет — всё допустимо. Договор на срок больше пяти лет законом для коммерческого найма не предусмотрен.
По статье 684 ГК РФ наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока предлагает продление либо предупреждает об отказе в связи с решением не сдавать жильё не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления, договор продлевается на прежних условиях и на тот же срок. Для краткосрочного найма это правило действует, если предусмотрено договором.
Наём и аренда жилья: в чём разница для собственника
| Коммерческий наём | Аренда жилого помещения | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Кто снимает | Гражданин для проживания | Юридическое лицо; помещение используется только для проживания граждан | Статья ГК | Глава 35, статьи 671–688 | Статья 671, аренда регулируется главой 34 | Срок | До пяти лет, при отсутствии срока — пять лет | Срок определяют стороны, предела нет | Плата | Обязательное условие, без неё договор не заключён | Определяется договором, при отсутствии — по обычной практике |
Частые вопросы
Что будет, если в договоре нет платы за наём?
Договор не считается заключённым. Плата за наём жилого помещения — существенное условие, и восполнить её по аналогии с арендой нельзя. Сторонам придётся подписать договор заново или дополнительное соглашение с указанием размера платы.
Можно ли заключить договор коммерческого найма на год и потом продлить?
Да, стороны могут договориться о продлении. Для договоров, к которым применяется статья 684 ГК РФ, действует правило о предложении продления или предупреждении за три месяца; при его несоблюдении и отсутствии отказа нанимателя договор продлевается на прежний срок. Для краткосрочного найма этот порядок нужно предусмотреть в договоре.
Обязательно ли указывать в договоре всех, кто будет жить в помещении?
Да, это условие стоит прописать: от него зависят права и обязанности жильцов и порядок пользования помещением. Постоянно проживающих граждан указывают в договоре с учётом правил о краткосрочном найме. По статье 680 ГК РФ временных жильцов вселяют по общему согласию нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, предварительно уведомив наймодателя. Он вправе запретить вселение при несоблюдении нормы площади.
Кто платит за капитальный ремонт при коммерческом найме?
По общему правилу капитальный ремонт — обязанность наймодателя, текущий — нанимателя (статья 681 Гражданского кодекса). Договором эти обязанности можно перераспределить, поэтому их и стоит прописать прямо.
Нужно ли регистрировать договор коммерческого найма?
Сам договор найма не регистрируют, но при сроке не менее года нужно зарегистрировать возникающее ограничение (обременение) права собственности на жильё — по пункту 2 статьи 674 ГК РФ.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор с собственником — только начало
Соберу ИИ-агента, который разберёт заявки и документы по вашим правилам
Когда объектов несколько и каждый месяц приносит новые заявки, договоры и показания счётчиков, рутина съедает время управляющего. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: разобрать заявку, сверить документы, подготовить расчёт.
Агента подключаю к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна операция повторяется сотни раз в месяц.