Государственная регистрация договора аренды
Коротко
Государственная регистрация договора аренды — это внесение записи о договоре в Единый государственный реестр недвижимости. По пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Для аренды здания или сооружения сроком менее года регистрация не требуется (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Когда договор аренды подлежит государственной регистрации
Общее правило — пункт 2 статьи 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Это касается нежилых помещений, зданий, сооружений, земельных участков.
Для аренды здания или сооружения закон делает исключение: договор, заключённый на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Для аренды земельного участка сроком менее года регистрация также не требуется (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).
Аренда предприятия регистрируется независимо от срока (статья 663 ГК РФ).
Если договор аренды недвижимости заключён на срок один год и более, он считается оформленным только после регистрации — об этом напоминает Росреестр.
Кто подаёт заявление в Росреестр
- С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора — арендатор или арендодатель (часть 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Если земельный участок, занятый зданием или сооружением, передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, заявление может подать одно из лиц на стороне арендатора или арендодатель (часть 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ).
- Закон не обязывает регистрировать договор именно арендодателя или именно арендатора: заявителем выступает любая сторона.
Как проходит регистрация
Заявление и документы можно подать в Росреестр лично или через МФЦ, а также в электронном виде. При электронной подаче все документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью обеих сторон договора, даже если заявление подаёт одна сторона (разъяснение управления Росреестра по Москве).
В договоре аренды недвижимости должны быть указаны вид объекта, адрес, кадастровый номер, площадь, срок действия, данные сторон, размер оплаты и порядок расчётов, цель аренды и условия расторжения.
Если объект находится в ипотеке, проверьте договор залога и условия передачи имущества в аренду: согласие залогодержателя требуется не всегда. Для государственного имущества и объекта культурного наследия проверьте специальные требования к распоряжению и документам.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Да, если помещение является недвижимым имуществом и договор заключён на срок один год и более. По пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Для аренды здания или сооружения на срок менее года регистрация не требуется (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Кто должен регистрировать договор аренды — арендатор или арендодатель?
Любая из сторон. Часть 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ прямо говорит: с заявлением может обратиться одна из сторон договора аренды.
В какой срок нужно зарегистрировать договор аренды в Росреестре?
Закон не устанавливает срока, в течение которого стороны обязаны подать заявление. Регистрация происходит после подачи заявления и документов; конкретные сроки рассмотрения Росреестром в этой статье не указаны.
Что будет, если не зарегистрировать договор аренды недвижимости?
Договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ применительно к зданиям и сооружениям; общее правило — статья 433 ГК РФ). Для третьих лиц подлежащий регистрации договор аренды считается заключённым с момента регистрации, если закон не устанавливает иного; между сторонами отсутствие регистрации само по себе не позволяет уклониться от исполнения согласованных обязательств.
Нужно ли регистрировать договор аренды на срок менее года?
Для аренды здания или сооружения — нет (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Для аренды земельного участка — нет (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ). Для иной недвижимости ориентируйтесь на общее правило статьи 609 ГК РФ и уточняйте в законе.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Разобраться в документах без юриста
Соберу ИИ-агента, который проверит договор аренды
Перед регистрацией важно убедиться, что в договоре есть все обязательные сведения: кадастровый номер, площадь, срок, порядок оплаты. Я настраиваю ИИ-агента, который сверяет проект договора с чек-листом и отмечает пропуски.
Агент подключается к вашей почте или CRM, разбирает входящие документы и готовит список замечаний. Это для компаний, где договоры аренды заключаются регулярно и их проверка отнимает время у юриста или руководителя.