Экономия застройщика в декларации по налогу на прибыль

Коротко

Экономия застройщика — это разница между средствами, поступившими по договорам участия в долевом строительстве, и фактическими затратами на исполнение обязательств перед дольщиками. Средства на счетах эскроу по Закону № 214-ФЗ для главы 25 Налогового кодекса — целевое финансирование: в доходы они не попадают, а сэкономленное после сдачи дома становится прибылью и показывается в декларации по налогу на прибыль.

Из чего складывается экономия

Средства дольщиков, размещённые на счетах эскроу, для налога на прибыль считаются целевым финансированием и в базу не включаются — подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса. Расходы, оплаченные этими деньгами, в том числе стоимость переданного дольщикам имущества, в расходы не идут — пункт 17 статьи 270.

Когда дом сдан, сравнивают две величины: сколько поступило по договорам участия в долевом строительстве и сколько ушло на исполнение обязательств перед дольщиками. Остаток, который по условиям договоров не возвращается участникам, и есть экономия. Расходы на объекты, которые дольщикам не передаются, в этот расчёт не входят: сами такие объекты дохода от безвозмездного получения имущества не создают, а доходы и расходы по их дальнейшей продаже считают в общем порядке. Так разъяснила ФНС в письме от 18.08.2026 № СД-36-3/7091@.

Что нужно, чтобы экономию признали правильно

Раздельный учёт целевых поступлений и расходов за их счёт. Без него средства дольщиков облагают налогом с даты получения.
Использование денег строго по назначению: при нецелевом расходе сумму включают во внереализационные доходы по статье 250 Налогового кодекса.
Расчёт экономии по объекту строительства целиком — по многоквартирному дому, а не по каждому договору участия отдельно. На это указал Верховный суд в определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578, и ФНС повторила вывод в письме от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@.
Документы по затратам на дом: договоры подряда, акты, счета-фактуры, платежи. Ими подтверждают сумму, которую вычитают из поступлений.

Как экономия попадает в декларацию

Экономия — это прибыль застройщика от долевого строительства, поэтому её показывают в декларации по налогу на прибыль в составе доходов того периода, когда она определена, то есть после исполнения обязательств перед дольщиками. Сумму вписывают во внереализационные доходы — лист 02, приложение 1, строка 100: там отражают доходы в виде целевого финансирования, которые не были использованы по назначению либо использованы не по целевому назначению.

Средства, израсходованные на строительство, в декларацию как расходы не попадают: пункт 17 статьи 270 их запрещает. Поэтому в приложении 2 к листу 02 этих сумм нет, и налог считается с разницы, а не с полной выручки по договорам участия.

Письмо Минфина от 10.08.2026 № 03-03-06/1/68938 разбирает тот же вопрос — учёт доходов и расходов застройщика и определение финансового результата по договору участия в долевом строительстве. На него опираются, когда проверяют расчёт экономии по конкретному объекту.

Частые вопросы

Когда экономию признают доходом?

После того как обязательства перед дольщиками исполнены и стала видна разница между поступлениями и затратами на дом. До этого деньги на эскроу — целевое финансирование, а не доход.

Можно ли считать экономию по каждому дольщику отдельно?

Нет. Верховный суд в определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 указал: экономию определяют в целом по объекту строительства. По отдельному договору участия разница может быть и плюсом, и минусом, а результат по дому один.

Что будет, если не вести раздельный учёт средств дольщиков?

Средства будут облагаться налогом с даты их получения. Раздельный учёт целевых поступлений и расходов за их счёт — условие, при котором подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса освобождает эти суммы от налога.

Куда в декларации писать сумму экономии?

В приложение 1 к листу 02, строка 100 — доходы в виде целевого финансирования, использованного не по назначению. В расходах эти затраты не отражают из-за пункта 17 статьи 270 Налогового кодекса.

Облагается ли налогом коммерческая часть дома, которую дольщикам не передают?

Создание таких объектов само по себе дохода от безвозмездно полученного имущества не создаёт. Доходы от их продажи и расходы на создание считают в общем порядке, вне расчёта экономии по долевому строительству.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Цифры в декларации должны сходиться с деньгами на счетах

Соберу юнит-экономику проекта и финансовую модель

Экономия застройщика — это итог по объекту: сколько собрали с дольщиков и сколько ушло на дом. Я считаю такую же арифметику по каждому товару, услуге, клиенту и каналу после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов, а по проекту в целом строю точку безубыточности и финансовую модель.

Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток: по расчёту видно, какие позиции зарабатывают, а какие тянут вниз, и что будет с деньгами при каждом решении.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»