Аванс по договору аренды: что это и как его оформить

Три похожих на первый взгляд платежа решают разные задачи. Аванс — часть арендной платы, уплаченная вперёд: он закрывает будущие месяцы пользования помещением. Задаток по статье 380 Гражданского кодекса — способ обеспечить заключение договора: если за неисполнение ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны; если получившая — она возвращает двойную сумму, а в предусмотренных законом случаях задаток возвращают без удвоения. Обеспечительный платёж при аренде лежит у арендодателя как залог против долгов и ущерба и возвращается при выезде, если претензий нет.

В договоре важно назвать платёж своим словом. Если написать «задаток», а по смыслу это предоплата за первый месяц, при споре суд будет смотреть на существо платежа, и арендодатель рискует получить требование вернуть двойную сумму. Если написать «аванс», но удержать его при выезде за порчу имущества, удержание придётся обосновывать отдельно — этот платёж не залог.

Самый частый вариант — первый платёж за один или два месяца вперёд. В этом случае аванс не висит отдельным долгом: он закрывает арендную плату за первый месяц пользования, а со второго арендатор платит по графику. В договоре достаточно записать, что платёж за первый месяц вносится до подписания акта и засчитывается в счёт платы за этот месяц.

Другой вариант — аванс как страховка последнего месяца: арендатор платит вперёд, а арендодатель в конце срока засчитывает сумму в счёт последнего периода. Такой порядок удобен, когда арендатор может уехать, не заплатив за финальный месяц. Но и здесь это аванс, а не обеспечительный платёж: если арендатор ушёл раньше, неизрасходованный остаток возвращают.

Обязанность вернуть аванс возникает, когда встречное предоставление не состоялось: помещение не передали, договор расторгли до начала пользования, арендатор перечислил больше, чем следовало. Срок возврата определяет договор; если срок не установлен, по общему правилу аванс возвращают в течение семи дней со дня предъявления требования, если иной срок не следует из закона, условий или существа обязательства.

Если арендодатель задерживает возврат, арендатор вправе требовать проценты по статье 395 Гражданского кодекса — они начисляются со дня, следующего за сроком возврата, по день фактической уплаты включительно. Размер — по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Если договором предусмотрена неустойка за просрочку возврата, проценты по статье 395 отдельно не взыскиваются, если договор не говорит иное.

Аванс по аренде — это предоплата услуги. У арендодателя на общем режиме с НДС налоговая база по арендной плате возникает на более раннюю из двух дат: день оплаты, включая аванс, или день оказания услуги (статья 167 Налогового кодекса). С полученного аванса НДС начисляют по расчётной ставке, а после оказания услуги за соответствующий период налог с аванса принимают к вычету.

Арендодатель на упрощённой системе с объектом «доходы» включает аванс в доход в момент поступления на счёт, а не в месяце, за который он зачтён. При объекте «доходы минус расходы» аванс тоже становится доходом при получении. У арендатора аванс — не расход: расходом арендная плата становится по мере пользования помещением.

Документ об уплате аванса — платёжное поручение с чётким назначением платежа, а при наличных расчётах — кассовый чек или квитанция. В назначении пишут номер и дату договора аренды, период, за который платят, и слово «аванс» — это снимает споры и при зачёте, и при возврате.