Определение стоимости недвижимого имущества это
Коротко
Определение стоимости недвижимого имущества — это установление цены объекта на конкретную дату по правилам федеральных стандартов оценки. Его делает оценщик: член саморегулируемой организации, с квалификационным аттестатом и застрахованной ответственностью. Результат — отчёт об оценке, в котором стоимость обоснована, а не названа.
Кто вправе определять стоимость
Оценочная деятельность — профессиональная работа, и закон предъявляет к ней требования. Оценщик состоит в саморегулируемой организации оценщиков, имеет действующий квалификационный аттестат по своему направлению и страхует профессиональную ответственность. Работать он может и сам, и в штате оценочной компании.
У компании, которая оказывает оценочные услуги, в штате не меньше двух оценщиков, её ответственность тоже застрахована. Поэтому заказ оценки у агентства проверяют по двум вещам: кто подписал отчёт и состоит ли этот человек в СРО.
Правила работы задаёт Федеральный закон об оценочной деятельности, а порядок расчёта — федеральные стандарты оценки, утверждённые приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200. Стандарты описывают понятия, виды стоимости, сам процесс, задание на оценку, подходы и методы и требования к отчёту. Оценку недвижимости отдельно регулирует ФСО № 7, оценку для залога — свой стандарт.
Какие виды стоимости определяют
- Рыночная — цена, по которой объект перейдёт от продавца к покупателю на открытом рынке, когда обе стороны действуют разумно и располагают информацией. Это основной вид стоимости для сделок.
- Кадастровая — стоимость для налогов и других расчётов по закону. Её определяет государственная кадастровая оценка, а не частный оценщик.
- Инвестиционная — цена объекта для конкретного инвестора с его планами на объект. Она может отличаться от рыночной.
- Ликвидационная — цена при вынужденной продаже в ограниченный срок. Её считают, когда объект продают быстро, например при банкротстве или взыскании.
- Стоимость для целей залога — цена, на которую банк опирается, выдавая кредит под недвижимость.
Как оценщик приходит к числу
Стоимость не берут из объявлений. Оценщик применяет подходы: сравнительный — по ценам сделок и предложений похожих объектов, доходный — по тому, какой доход объект приносит, затратный — по стоимости воспроизведения объекта за вычетом износа. Для каждого вида недвижимости подходы работают по-разному, и в отчёте видно, почему выбран именно этот.
В задании на оценку заранее фиксируют объект, вид стоимости, дату оценки и цель — для сделки, залога, суда, внесения в уставный капитал. От цели зависит, какой вид стоимости считать и какие допущения применить.
Отчёт об оценке — документ, содержащий сведения доказательственного значения. Суд оценивает его в совокупности с другими доказательствами по своему внутреннему убеждению и при несогласии с отчётом может назначить судебную экспертизу; итоговая величина стоимости носит рекомендуемый характер для сделки.
Рыночная и кадастровая стоимость
| Рыночная | Кадастровая | |
|---|---|---|
| Кто определяет | Оценщик по заказу | Государственная кадастровая оценка |
| Для чего | Сделка, залог, суд, вклад в капитал | Налог на имущество, земельный налог, выкуп, аренда по закону |
| Как часто | На дату оценки, под конкретную задачу | По расписанию государственной оценки |
| Можно ли оспорить | Отчёт оспаривают в спорах о цене | Результат кадастровой оценки оспаривают по правилам закона |
Частые вопросы
Определение стоимости недвижимого имущества — это то же, что оценка?
Да. Определение стоимости и есть оценка: оценщик устанавливает цену объекта на дату по федеральным стандартам и оформляет результат отчётом.
Можно ли определить стоимость самому, без оценщика?
Для себя — да, по объявлениям и сделкам. Для банка, суда, нотариуса и второй стороны сделки нужен отчёт оценщика, который соответствует требованиям закона и стандартов.
Зачем нужна оценка, если есть кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость считается для налогов и других расчётов по закону. Для сделки, залога и спора нужна рыночная стоимость на дату, и её определяет оценщик.
Сколько действует отчёт об оценке?
Итоговая величина стоимости из отчёта, кроме кадастровой, рекомендуется для определения начальной цены аукциона или конкурса и для совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчёта, если закон или договор не устанавливают иное. Для отдельных задач, например залога или оспаривания кадастровой стоимости, банк или закон вправе требовать более свежий отчёт.
Что нужно дать оценщику?
Документы на объект: выписку из ЕГРН, технические и правоустанавливающие документы, при доходной недвижимости — договоры аренды и расходы. Чем полнее данные, тем меньше допущений в отчёте.
Читать в журнале
Когда стоимость нужна для решения, а не для справки
Чтобы понять, сколько стоит бизнес вместе с его недвижимостью
Отчёт об оценке отвечает, сколько стоит сам объект. Собственнику чаще нужен другой ответ: сколько стоит бизнес, который на этом объекте зарабатывает, и что изменится в деньгах, если объект продать, сдать или заложить.
Я собираю финансовую модель бизнеса, где видно, как стоимость недвижимости и доход от неё связаны с прибылью и деньгами компании.