Маклерский договор это
Коротко
Маклерский договор — соглашение, по которому одна сторона (клиент) платит другой стороне (маклеру) вознаграждение, если клиент заключит договор с контрагентом, найденным маклером. Маклер только сводит стороны: он ищет контрагента, ведёт переговоры, показывает объект или товар, но сам сделку не подписывает и прав и обязанностей для клиента не создаёт.
Что делает маклер и чего он не делает
Маклер совершает фактические действия: ищет контрагента по поручению клиента, передаёт ему условия сделки, организует показ, переговоры, обмен документами. Юридических действий от имени клиента он не совершает — для этого есть поверенный, комиссионер или агент.
Отсюда главное отличие от агентского договора: агент по главе 52 Гражданского кодекса совершает юридические и иные действия от своего имени или от имени принципала, а маклер — только фактические. В Гражданском кодексе отдельной главы о маклерском договоре нет: это договор особого рода, и его условия стороны определяют свободно в рамках свободы договора (статья 421 ГК).
Вознаграждение маклер получает не за старания, а за результат: если сделка с найденным им контрагентом состоялась. Не состоялась — вознаграждения нет, остаются только фактически понесённые и согласованные расходы, если они предусмотрены договором.
Чем маклерский договор отличается от соседних
| Маклерский договор | Агентский договор | Договор возмездного оказания услуг | |
|---|---|---|---|
| Что делает посредник | Фактические действия: ищет, знакомит, ведёт переговоры | Юридические и иные действия от своего имени или от имени принципала | Оказывает услугу как таковую: консультация, оценка, анализ |
| Вознаграждение | Только при заключении сделки с найденным контрагентом | По договору: за действия или за результат | За оказанную услугу, независимо от того, заключена ли сделка |
| Права и обязанности для клиента | Не создаёт: сделку клиент подписывает сам | Создаёт, если агент действует от имени принципала | Не создаёт |
| Норма | Статья 421 ГК, договор особого рода | Глава 52 ГК | Глава 39 ГК |
Что прописать в договоре
- Поручение клиента: какой именно договор маклер ищет, с какими признаками — предмет, цена, срок, характеристики объекта или товара. Чем точнее описание, тем понятнее, за что платить.
- Размер и порядок вознаграждения: фиксированная сумма или процент от цены заключённой сделки. Если размер не согласован, применяется цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (пункт 3 статьи 424 ГК).
- Момент выплаты: привязка к подписанию договора клиентом с найденным контрагентом. Аванс для маклерского договора не характерен: платят по факту сделки.
- Эксклюзивность: вправе ли клиент привлекать других маклеров к тому же поручению. В эксклюзивном договоре клиент берёт на себя обязанность не привлекать других маклеров, а маклер — прилагать максимальные усилия.
- Кто платит: обычно клиент маклера. Если маклер работает в интересах обеих сторон будущей сделки, вознаграждение разумно разделить между ними поровну, если договор не говорит иного.
- Расходы: какие фактические расходы маклер несёт и возмещает ли их клиент, если сделка не состоялась.
- Срок поручения и порядок его прекращения, а также порядок подтверждения результата: письменное уведомление маклера о найденном контрагенте, чтобы потом не спорить, кто его нашёл.
Эксклюзивный и неэксклюзивный договор
В неэксклюзивном договоре клиент вправе привлекать несколько маклеров к одному поручению. Вероятность найти выгодного контрагента выше, но возникает вопрос: если два маклера нашли одного и того же контрагента, кому платить. Ответ даёт договор: можно заранее договориться, что вознаграждение делится между маклерами или что платят тому, кто первым письменно сообщил контрагента.
В эксклюзивном договоре клиент обязуется не привлекать других маклеров, а маклер — прилагать максимальные усилия. Гарантировать заключение сделки маклер не может: результат зависит от воли клиента и контрагента, поэтому обещание «сделка состоится» в договор не пишут.
На практике маклерский договор чаще всего встречается в риелторских сделках, в поиске поставщиков и покупателей для бизнеса, в торговом посредничестве и при подборе персонала.
Частые вопросы
Маклерский договор — это то же самое, что агентский?
Нет. Агент совершает юридические и иные действия от своего имени или от имени принципала и может создавать для него права и обязанности. Маклер совершает только фактические действия и прав для клиента не создаёт: сделку клиент заключает сам. Поэтому к маклерскому договору не применяют главу 52 ГК автоматически.
Обязательно ли указывать размер вознаграждения?
Нет, договор от этого не перестаёт быть заключённым. Если размер не согласован, применяется цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). Но чтобы не спорить о сумме, размер лучше зафиксировать.
Когда маклеру платить, если сделка не состоялась?
Вознаграждения нет: он привязан к заключению сделки с найденным контрагентом. Возмещение фактических расходов возможно, если это прямо предусмотрено договором.
Можно ли взыскать вознаграждение, если клиент заключил сделку в обход маклера?
Это зависит от условий договора. Пропишите, что клиент платит вознаграждение, если заключит договор с контрагентом, найденным маклером, в течение согласованного срока после окончания поручения. Без такого условия доказать обход сложно.
Какой закон применяют к маклерскому договору?
Общие нормы Гражданского кодекса о сделках, обязательствах и договоре: статьи 421, 423, 424, 431, 432. Отдельной главы о маклерском договоре в ГК нет, поэтому все существенные условия стороны определяют сами.
Когда посредник уже нашёл контрагента
Чтобы сделка не сорвалась на проверке контрагента
Маклер приводит контрагента, а дальше начинается работа с документами: проверить полномочия подписанта, убедиться, что компания действует и не в процессе ликвидации, собрать договор так, чтобы условия не разошлись с тем, что обсуждали на переговорах.
Я собираю ИИ-агента, который берёт на себя повторяющуюся часть этой работы: сверяет документы по заданным правилам, разбирает заявки и готовит расчёт, и проверяю его на ваших настоящих случаях.