Что такое счета эскроу
Коротко
Счёт эскроу — это специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя или заказчика лежат заблокированными, пока не выполнены условия сделки. Продавец или подрядчик не может снять их свободно: банк перечислит средства только тогда, когда получит документы о том, что обязательства исполнены.
Что такое эскроу-счёт и договор счёта эскроу
Эскроу-счёт — это счёт в банке, открытый для расчётов между двумя сторонами через третью. Деньги вносит плательщик, получает их вторая сторона и только при выполнении условий, которые записаны в договоре счёта эскроу. До этого момента средства заблокированы: ни плательщик не может забрать их по своему желанию, ни получатель — снять раньше срока.
Договор счёта эскроу — трёхсторонний: его подписывают плательщик, получатель денег и банк. В нём фиксируют, кто и сколько вносит, какое событие считается исполнением обязательства, какие документы подтверждают это событие и что происходит, если сделка не состоится. Банк не оценивает качество работы и не решает споры сторон: он проверяет документы и закрывает или раскрывает счёт по правилам договора.
Простыми словами: эскроу — это не кредит и не вклад, а способ заплатить так, чтобы деньги не пропали, если вторая сторона не выполнит обещанное.
Как работает эскроу при покупке квартиры в новостройке
При долевом строительстве деньги покупателя размещают на счёте эскроу после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Застройщик строит дом на свои средства или на кредит банка, а не на деньги дольщиков.
Для раскрытия счетов нужны разрешение на ввод дома и сведения ЕГРН о регистрации права собственности хотя бы на один объект долевого строительства в этом доме. Ждать получения ключей конкретным покупателем не нужно: банк видит ввод и перечисляет деньги застройщику.
По данным Банка России, привлечение средств участников долевого строительства через счета эскроу обязательно для договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Исключение сделано для объектов, которые соответствовали критериям Правительства: там проекты завершают по прежней схеме финансирования.
Средства на счетах эскроу застрахованы в пределах 10 млн рублей — об этом сообщает Банк России.
Как работает эскроу при строительстве частного дома по подряду
С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ: механизм счетов эскроу распространили на строительство жилых домов по договорам строительного подряда. Заказчик и подрядчик заключают договор подряда, а вместе с банком — трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу.
Заказчик вносит на счёт собственные или ипотечные деньги, и они блокируются до окончания стройки. Подрядчик строит на свои средства или на кредит. После завершения работ заказчик принимает дом, подписывает акт приёма-передачи и регистрирует право собственности. Затем он передаёт подрядчику копию выписки из ЕГРН, подрядчик обращается в банк за раскрытием счёта, банк проверяет документы и перечисляет деньги.
Использование эскроу в индивидуальном жилищном строительстве в большинстве случаев добровольное для обеих сторон. Обязательным оно бывает в отдельных ситуациях, например при льготных ипотечных программах, — это условие конкретной программы.
С марта 2025 года подрядчики, работающие с эскроу, обязаны раскрывать о себе информацию в единой системе «строим.дом.рф»: там можно проверить компанию до подписания договора.
Чем эскроу отличается от обычной оплаты и от аккредитива
| Счёт эскроу | Обычная оплата по договору | |
|---|---|---|
| Когда получатель получает деньги | После выполнения условий: ввода многоквартирного дома и регистрации права хотя бы на один объект долевого строительства либо регистрации права на построенный частный дом | Сразу или по графику платежей, до результата |
| Кто держит деньги | Банк, отдельно от денег получателя | Получатель, на своём счёте |
| Если обязательства не выполнены | Счёт не раскрывают, деньги остаются у плательщика по условиям договора | Деньги приходится возвращать через переговоры или суд |
| Кто проверяет документы | Банк по условиям договора счёта эскроу | Никто, плательщик сам |
На что смотреть до подписания
- Проверьте, что в договоре прямо написано, что расчёты идут через счёт эскроу: сам по себе договор подряда этого не означает.
- Сверьте название организации, ИНН и реквизиты счёта в договоре с данными банка: уточняйте реквизиты в банке, а не по скриншоту или письму со словом «эскроу».
- Проверьте застройщика и объект на наш.дом.рф, подрядчика в индивидуальном жилищном строительстве — на строим.дом.рф.
- Прочитайте до оплаты стоимость, сроки, состав работ и условия возврата средств.
- Отказ от эскроу ради скидки и просьба перевести деньги на личную карту «директора» — повод отказаться от сделки: суммы вне эскроу его защиты не получают.
Частые вопросы
Что такое экскроу-счёт простыми словами?
Это банковский счёт, на котором деньги покупателя лежат замороженными, пока продавец или подрядчик не выполнит условия сделки. Банк перечисляет средства получателю только после того, как получит подтверждающие документы.
Договор эскроу простыми словами — кто его подписывает?
Плательщик, получатель денег и банк. В договоре записано, сколько и кто вносит, какое событие считается исполнением обязательства, какие документы это подтверждают и что делать, если сделка не состоится.
Договор счёта эскроу — это то же самое, что договор вклада?
Нет. Вклад приносит проценты и принадлежит вкладчику, а эскроу — это расчётный механизм: деньги лежат до выполнения условий сделки и предназначены получателю. Условия начисления процентов зависят от вида счёта и закона. Например, на средства эскроу по договору строительного подряда проценты не начисляются.
Можно ли забрать деньги со счёта эскроу до окончания стройки?
Свободно распоряжаться средствами до выполнения условий нельзя ни одной стороне. Что происходит при расторжении договора и недостройке, определяет договор счёта эскроу и закон; эти условия нужно прочитать до подписания.
Защищены ли деньги на эскроу, если банк обанкротится?
Повышенный лимит возмещения до 10 млн рублей действует, в частности, по счетам эскроу граждан для расчётов по купле-продаже недвижимости, договору участия в долевом строительстве и договору строительного подряда. По остальным счетам эскроу возмещение — в общем размере до 1,4 млн рублей на человека в одном банке. Средства ИП и организаций отдельных категорий, в том числе малых и средних предприятий, также могут быть застрахованы; условия зависят от вида счёта и вкладчика.
Обязателен ли эскроу при строительстве частного дома?
В большинстве случаев нет: и для заказчика, и для подрядчика это добровольно. Обязательным эскроу бывает в отдельных ситуациях, например при льготных ипотечных программах.
Когда решаете, строить дом сами или через подрядчика с эскроу
Чтобы сравнить варианты в деньгах, а не на словах
Эскроу защищает деньги, но меняет схему: подрядчик строит на свои средства или на кредит, а это влияет на цену и сроки. Прежде чем выбирать, стоит увидеть, во что обойдётся каждый вариант и что будет с деньгами компании при разных сроках оплаты.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами при каждом решении, ещё до подписания договора.