Что такое промышленная ипотека
Коротко
Промышленная ипотека — это льготный кредит на покупку, строительство, реконструкцию и модернизацию производственных площадей. Государство компенсирует банку разницу между льготной и рыночной ставкой, поэтому предприятие платит меньше, чем по обычному кредиту. Программу утвердили постановлением Правительства от 06.09.2022 № 1570, и она работает с сентября 2022 года.
Как устроена программа
Кредит выдаёт банк, а разницу между льготной и рыночной ставкой банку возмещает государство. Поэтому условия задаёт не рынок, а правила программы: они определяют, кому дают кредит, на что его можно потратить, сколько и на какой срок.
Параметры программы: сумма до 500 млн ₽, срок льготного кредита до семи лет, ставка 3 % для технологических компаний и 5 % для остальных. Ставку и сумму банк проверяет по правилам программы, а не по своему желанию.
Программа живёт на бюджетные субсидии. В 2026 году из федерального бюджета на обслуживание льготных займов было направлено свыше 8,2 млрд ₽, а в июле дополнительно выделили более 3 млрд ₽ из резервного фонда Правительства (распоряжение от 13 июня 2026 года № 1475-р). Всего по программе выдано около 1,1 тыс. кредитов на сумму свыше 116 млрд ₽.
На что можно взять
Деньги идут на производственные площади: покупку готового цеха или здания, строительство нового, реконструкцию и модернизацию существующего. Это кредит на недвижимость для производства, а не на оборудование, оборотные средства или ремонт офиса.
Цель кредита банк сверяет с правилами программы. Если объект не относится к производственным площадям, льготной ставки не будет, даже когда компания подходит по отрасли.
Кому дают
Программа рассчитана на организации и индивидуальных предпринимателей из обрабатывающих производств — это раздел C общероссийского классификатора видов деятельности. Торговля, услуги и складская логистика под программу не подпадают.
Кроме отрасли, банк смотрит на выручку и на норматив стоимости квадратного метра: у программы есть ограничения по цене приобретаемой площади. Порядок расчёта ставки с апреля 2024 года тоже изменился, и его стоит уточнить в банке до сделки.
Отдельная льгота — для технологических компаний: для них базовая ставка ниже. Принадлежность к таким компаниям подтверждают документами, и от неё зависит, какую ставку банк посчитает.
Почему в договоре не 5 %
В правилах программы записаны 3 % и 5 %, но с 22 апреля 2024 года ставка для заёмщика зависит от ключевой ставки Банка России. Если ключевая ставка выше 10 %, к базовой ставке прибавляется превышение над 10 %.
При ключевой ставке 14 % годовых это даёт 7 % для технологической компании и 9 % для остальных вместо справочных 3 % и 5 %. Считать нужно от ключевой ставки на дату начисления процентов, а она меняется, и платёж меняется вслед за ней в обе стороны.
Срок кредита по программе — до семи лет, и льготная ставка с поправкой на ключевую действует весь этот срок. Кредит на больший срок льготным быть не может: продления после льготного периода в рамках программы нет, а кредит вне программы идёт без субсидии.
Что проверить до сделки
- Вид деятельности по классификатору — обрабатывающее производство, раздел C.
- Цель кредита: покупка, строительство, реконструкция или модернизация производственных площадей.
- Сумма в пределах 500 млн ₽ и срок льготного кредита до семи лет.
- Норматив стоимости квадратного метра — по нему банк ограничивает цену приобретаемой площади.
- Порядок расчёта ставки: ключевая ставка на дату начисления процентов и превышение над 10 %.
- Что будет со ставкой после льготного периода — это условие договора, а не программы.
Частые вопросы
Промышленная ипотека — это то же самое, что обычная ипотека для бизнеса?
Нет. Обычный кредит на коммерческую недвижимость банк выдаёт на рыночных условиях, а в промышленной ипотеке часть ставки компенсирует государство по правилам программы. Поэтому у неё есть отсечения по отрасли, цели кредита, сумме и сроку.
Какая ставка по промышленной ипотеке на самом деле?
Базовая — 3 % для технологических компаний и 5 % для остальных. С 22 апреля 2024 года при ключевой ставке выше 10 % к базе прибавляется превышение над 10 %: при ключевой 14 % выходит 7 % и 9 %. Точную ставку банк считает по ключевой на дату начисления процентов.
Сколько денег можно взять?
До 500 млн ₽ на один льготный кредит. Срок льготного кредита — до семи лет, дальше ставка определяется договором.
Можно ли взять промышленную ипотеку на оборудование?
Программа покрывает покупку, строительство, реконструкцию и модернизацию производственных площадей. Оборудование и оборотные средства в неё не входят.
Подходит ли торговля или склад?
Программа только для обрабатывающих производств. Торговля и услуги под неё не подпадают, а склад сам по себе производственной площадью не становится.
Кто выдаёт такие кредиты?
Банки — участники программы. Государство компенсирует им разницу между льготной и рыночной ставкой, поэтому условия кредита банк сверяет с правилами программы, а не устанавливает сам.
Что будет, если ключевая ставка вырастет?
Платёж вырастет вместе с ней: ставка для заёмщика считается от ключевой на дату начисления процентов. В обратную сторону она тоже снижается.
Когда считаете, окупит ли новый цех кредит
Чтобы видеть, что будет с деньгами на весь срок кредита
Льготная ставка меняется вместе с ключевой, а после льготного периода кредит продолжается по договорной ставке. Понять, выдержит ли это производство, можно только в расчёте на весь срок.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами при покупке или строительстве площадей и как на это влияет ставка.