Что такое оценочная деятельность
Коротко
Оценочная деятельность — это профессиональная работа оценщиков по установлению стоимости объекта оценки: рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной, которую предусматривают федеральные стандарты оценки. Так это понятие определяет статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Что понимают под оценочной деятельностью
Оценочная деятельность — не мнение и не торг. Это работа профессионала, который по заказу устанавливает стоимость конкретного объекта и оформляет результат отчётом. Объектом может быть здание, участок, оборудование, доля в бизнесе, пакет акций, право требования.
Закон отделяет эту работу от смежных. Бухгалтер считает балансовую стоимость по документам, риелтор ищет покупателя, а оценщик отвечает на вопрос, сколько объект стоит на открытом рынке в понятных условиях. Его вывод — расчётная величина с обоснованием, а не согласованная сторонами цена.
Кто такой оценщик
Оценщик — специалист, для которого оценка профессиональная деятельность, а не разовая подработка. Он применяет методы оценки самостоятельно, в рамках стандартов, и при проведении обязательной оценки вправе требовать от заказчика полного доступа к необходимой документации. Эти права прямо записаны в статье 14 закона № 135-ФЗ.
Отчёт оценщика — документ, за который он отвечает. Если у сторон или у суда возникает спор о достоверности указанной в отчёте стоимости, спор рассматривает суд, арбитражный суд или третейский суд по соглашению сторон — так устроена статья 13 того же закона. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе спора, только когда сделка обязательна по закону.
Какие виды стоимости определяет оценщик
- Рыночная — наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается на открытом рынке в условиях конкуренции: стороны разумны, владеют информацией, никто не принуждает к сделке, а платёж выражен в деньгах.
- Кадастровая — стоимость, установленная по итогам государственной кадастровой оценки либо при рассмотрении споров о её результатах. Её считают не по заказу собственника, а для налогов и иных публичных целей.
- Ликвидационная — наиболее вероятная цена при вынужденной продаже за срок экспозиции короче обычного для рынка.
- Инвестиционная и иные виды — те, что предусматривают федеральные стандарты оценки под конкретную задачу заказчика.
Зачем бизнесу отчёт об оценке
Отчёт нужен там, где стоимость должна быть обоснована перед второй стороной или перед проверяющим. Продажа и покупка бизнеса, вклад имущества в уставный капитал, залог под кредит, раздел имущества, оспаривание кадастровой стоимости, банкротство, выкуп у собственника — в каждой из этих ситуаций цифру «на глаз» не примут.
Итоговая величина стоимости из отчёта, кроме кадастровой, носит рекомендуемый характер: её используют для определения начальной цены на аукционе или конкурсе и для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, если закон не устанавливает иное. Через полгода оценку обычно обновляют: рынок успевает сдвинуться, и прежняя цифра перестаёт быть опорой для сделки.
Частые вопросы
Чем оценочная деятельность отличается от кадастровой оценки?
Кадастровую стоимость устанавливают по итогам государственной кадастровой оценки или при рассмотрении споров о её результатах, и она служит для налогов и других публичных целей. Оценочная деятельность оценщика по заказу устанавливает рыночную, ликвидационную, инвестиционную или иную стоимость конкретного объекта под задачу заказчика — сделку, залог, вклад в капитал.
Обязателен ли отчёт оценщика для любой сделки?
Нет. Закон даёт собственникам право заказать оценку любых принадлежащих им объектов, но не каждую сделку обязывает к отчёту. Когда оценка обязательна, определяет закон № 135-ФЗ и другие акты под конкретную ситуацию: залог, вклад в уставный капитал, банкротство, выкуп. Перед сделкой смотрят норму, которая её регулирует.
Сколько действует отчёт об оценке?
Итоговая величина стоимости из отчёта, кроме кадастровой, рекомендуется для определения начальной цены на торгах и для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, если законодательство не предусматривает иное. Дальше отчёт не запрещён, но как опору для цены его обновляют.
Что делать, если стоимость в отчёте кажется заниженной или завышенной?
Спор о достоверности величины стоимости, в том числе при наличии другого отчёта на тот же объект, рассматривает суд, арбитражный суд или третейский суд по соглашению сторон. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе спора, только когда сделка обязательна по закону.
Может ли оценщик сам выбрать метод оценки?
Да. По статье 14 закона № 135-ФЗ оценщик самостоятельно применяет методы в соответствии со стандартами, получает необходимые разъяснения и сведения, а при обязательной оценке вправе требовать от заказчика доступа к необходимой документации. Он также вправе запрашивать информацию у третьих лиц, кроме сведений, составляющих государственную или коммерческую тайну.
Читать в журнале
Когда стоимость объекта влияет на решение о бизнесе
Чтобы увидеть, сколько бизнес стоит на самом деле
Оценка отвечает на вопрос о цене одного объекта. Собственнику чаще нужен другой ответ: сколько стоит бизнес целиком, на чём он зарабатывает и что будет с деньгами при продаже, вкладе или новом направлении.
Я считаю юнит-экономику каждого товара, клиента и канала и собираю финансовую модель, по которой видно, что останется у собственника при любом из этих решений.