Что такое физический износ
Коротко
Физический износ — это потеря стоимости имущества из-за того, что оно изнашивается: техника стареет, здание разрушается под дождём и морозом, оборудование теряет точность от нагрузки. Свойства объекта ухудшаются, и он стоит меньше, чем новый, даже если рынок на него не изменился.
Износ, устаревание и амортизация — три разные вещи
Физический износ — про само имущество: оно изнашивается от работы, времени, погоды, неправильной эксплуатации. Моральное (функциональное) устаревание — про то, что объект перестал отвечать требованиям: станок работает, но новый делает ту же деталь вдвое быстрее и с меньшим браком. Внешнее (экономическое) устаревание — про окружение: подъездную дорогу перенесли, и склад у железнодорожной ветки потерял в цене, хотя сам цел.
Амортизация — это бухгалтерский учёт износа: стоимость основных средств переносят на расходы по нормам и срокам полезного использования. Амортизация не равна физическому износу: по документам станок изношен на 60 %, а в цеху он ещё работает как новый, и наоборот — оборудование, которое стоит без дела, по бумагам почти новое, а от сырости уже ржавеет.
Каким бывает физический износ
- Устранимый — его можно убрать ремонтом: заменить подшипники, перекрыть крышу, покрасить фасад. Затраты на такой ремонт меньше, чем прибавка к стоимости объекта.
- Неустранимый — исправить нельзя или ремонт дороже, чем прибавка к стоимости: фундамент просел, несущие конструкции устали. Такой износ считают по остаточному сроку службы.
- Естественный — от времени и нормальной работы: детали стираются, материалы стареют.
- Ускоренный — от перегрузок, работы в агрессивной среде, без обслуживания: техника изнашивается быстрее нормативного срока.
Как считают физический износ
Самый простой способ — по сроку службы: износ в процентах равен отношению фактического возраста объекта к нормативному сроку службы. Если нормативный срок службы станка 10 лет, а работает он 4 года, износ по этой формуле — 40 %. Способ годится для ровной, нормальной эксплуатации и даёт грубую оценку.
Точнее — обследование: специалист смотрит состояние конструкций и узлов и оценивает износ по признакам, которые описаны в ведомственных строительных нормах ВСН 53-86(р) для зданий и в методиках для оборудования. В оценке недвижимости износ в деньгах считают от затрат на замещение: величину износа в процентах умножают на стоимость воссоздания нового объекта. Для части оборудования и бытовых вещей есть таблицы норм износа по сроку эксплуатации.
Отдельно считают износ по частям: у здания разный срок службы у кровли, окон и фундамента, поэтому общий процент складывают из износа конструктивных элементов с учётом их доли в стоимости.
Где физический износ важен собственнику
| Что показывает | Зачем смотреть | |
|---|---|---|
| Продажа бизнеса или имущества | Сколько на самом деле стоит техника и недвижимость | Покупатель вычтет из цены ремонт, который ему предстоит; износ — аргумент в торге |
| Залог и кредит | Какую стоимость банк примет в обеспечение | Банковский оценщик считает износ и снижает залоговую стоимость старых активов |
| Бюджет ремонта и замены | Когда оборудование придётся менять и сколько на это отложить | Ускоренный износ значит, что замена придёт раньше плана и ударит по деньгам |
| Себестоимость и цена | Сколько стоит час работы станка с учётом его износа | Если износ не заложен в цену, компания копит будущую дыру в деньгах |
Частые вопросы
Физический износ и амортизация — это одно и то же?
Нет. Амортизация — бухгалтерский способ разнести стоимость основного средства на расходы по нормам. Физический износ — реальная потеря потребительских свойств. Они могут совпадать, но часто расходятся: полностью самортизированный станок может работать, а новый — ржаветь в сыром помещении.
Как посчитать износ по сроку службы?
Разделите фактический возраст объекта на нормативный срок службы и умножьте на 100 %. Способ даёт грубую оценку и подходит для ровной эксплуатации. Для зданий и ответственного оборудования точнее обследование по признакам состояния.
Что такое устранимый и неустранимый износ?
Устранимый убирается ремонтом, и затраты на ремонт меньше прибавки к стоимости. Неустранимый исправить нельзя или ремонт дороже прибавки — его считают по остаточному сроку службы объекта.
Чем физический износ отличается от морального?
Физический — объект хуже работает и стоит меньше из-за изнашивания. Моральный — объект исправен, но устарел: есть техника производительнее или дешевле в работе. Внешнее устаревание — потеря стоимости из-за изменений вокруг: дороги, района, спроса.
Кто определяет физический износ?
Для сделок, залога и отчётности — оценщик или эксперт по обследованию зданий и оборудования. Внутри компании для управленческих решений износ оценивают инженерная служба и финансист, сверяя состояние техники с её остаточным сроком и затратами на замену.
Читать в журнале
Когда износ техники и недвижимости стал вопросом денег
Понять, что будет с прибылью и деньгами, если менять оборудование
Изношенный парк техники — это будущие расходы: ремонт, простой, замена. Сколько их будет и когда, видно только в расчёте, где учтены сроки службы, выручка и деньги компании.
Я считаю юнит-экономику и собираю финансовую модель, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами при замене техники или ремонте, ещё до того как тратить.