Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Коротко

Договор коммерческого найма жилого помещения расторгают тремя путями: по соглашению сторон в любой момент, по требованию одной стороны через суд при нарушениях другой стороны и с прекращением договора по истечении срока с письменным уведомлением нанимателя за три месяца. При использовании жилья не по назначению или систематическом нарушении прав соседей наймодатель предупреждает нанимателя о необходимости устранить нарушение; если оно продолжается, он вправе обратиться в суд.

Чем коммерческий наём отличается от социального

Коммерческий наём — это аренда жилья у собственника на рыночных условиях: квартиру сдают за плату, которую стороны определяют сами. Социальный наём регулируется отдельным законом и даёт право пользования по нормам предоставления, а не по договорённости.

Из этого различия вытекают и правила расторжения. В коммерческом найме стороны сами прописывают в договоре основания досрочного расторжения, срок предупреждения и порядок расчётов, а закон добавляет обязательные основания для суда.

Основания расторжения по требованию наймодателя

Разрушение или порча жилого помещения нанимателем либо гражданами, за действия которых он отвечает.
Невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном найме — невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Жилое помещение оказалось в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания.
Иные случаи, предусмотренные законом и договором коммерческого найма.

Обязательное предупреждение до суда

При использовании жилья не по назначению или систематическом нарушении прав соседей наймодатель предупреждает нанимателя о необходимости устранить нарушение. Если нарушение продолжается, наймодатель вправе требовать расторжения через суд. В предупреждении указывают срок на устранение — его определяет наймодатель.

Если наймодатель ссылается на продолжающееся после предупреждения нецелевое использование жилья или систематическое нарушение прав соседей, ему нужно подтвердить предупреждение и последующее нарушение. Предупреждение направляют способом, который позволяет подтвердить получение: заказным письмом с описью вложения, телеграммой, через личный кабинет на портале госуслуг, если стороны об этом договорились.

Основания расторжения по требованию нанимателя

Наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю.
Наймодатель создаёт препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора.
Наймодатель систематически не исполняет свои обязанности по договору.
Иные случаи, предусмотренные законом.

Расторжение по соглашению и прекращение договора

Договор коммерческого найма можно расторгнуть в любое время по соглашению сторон — без суда и без предупреждения. Соглашение оформляют письменно: в нём фиксируют дату прекращения, порядок возврата помещения, расчёты по платежам и состояние квартиры при передаче.

По договору найма сроком не менее года наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока предлагает нанимателю новый договор либо предупреждает об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё минимум год. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на прежний срок. Уведомление направляют тем же способом, что и предупреждение, — с подтверждением получения.

Кто и как расторгает договор

	Наймодатель	Наниматель	Обе стороны
Порча или разрушение помещения	Через суд после предупреждения	—	По соглашению
Неуплата шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз)	Через суд после предупреждения	—	По соглашению
Помещение непригодно для проживания	Через суд	Через суд	По соглашению
Помещение не передано или чинятся препятствия	—	Через суд	По соглашению
Систематическое неисполнение обязанностей наймодателем	—	Через суд	По соглашению
Истечение срока договора	Письменное уведомление за три месяца	—	Продление по умолчанию, если нет возражений

Как проходит выселение

Если суд расторг договор, наниматель и проживающие с ним граждане обязаны освободить помещение. Добровольно они этого не делают — наймодатель получает исполнительный лист и передаёт его судебному приставу. Пристав возбуждает исполнительное производство и устанавливает срок для добровольного выселения.

Выселение проводят без предоставления другого жилого помещения: коммерческий наём не даёт права на замену. Вещи вывозят наниматель или, при его отсутствии, пристав с составлением описи и передачей на ответственное хранение. Расходы на хранение и вывоз ложатся на должника.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть договор коммерческого найма без суда?

Да, по соглашению сторон в любое время. Если согласия нет и есть предусмотренное законом основание, наймодатель вправе обратиться в суд. При нецелевом использовании жилья или систематическом нарушении прав соседей сначала предупреждают нанимателя о необходимости устранить нарушение.

Какой срок предупреждения нужен наймодателю до иска?

Закон не устанавливает конкретную длительность — срок на устранение нарушений наймодатель указывает в самом предупреждении. Суд проверяет, что предупреждение направлено и срок был разумным для устранения нарушения.

За сколько наймодатель уведомляет о прекращении договора?

По договору сроком не менее года — не позднее чем за три месяца до его окончания. Наймодатель предлагает новый договор либо предупреждает об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё минимум год.

Что будет, если наниматель не съедет после расторжения?

Наймодатель получает исполнительный лист и передаёт его приставу. Пристав выселяет нанимателя принудительно, без предоставления другого жилья.

Можно ли расторгнуть договор из-за долга по плате за два месяца?

При бессрочном найме основание — невнесение платежей в течение шести месяцев. При краткосрочном найме — невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа. При меньшем долге расторжение возможно, если такое основание прямо записано в договоре.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Спор о квартире не должен тянуться месяцами

Соберу ИИ-агента, который ведёт переписку по договору

Пока идёт спор с нанимателем, переписка, претензии и сроки живут в почте и мессенджерах, и что-то теряется. Я собираю агента под одну задачу: он разбирает входящие письма и заявки, раскладывает их по договорам и объектам и напоминает о сроках.

Агента подключаю к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же задача повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»