Предмет договора аренды зданий и сооружений

Коротко

Предмет договора аренды здания или сооружения — это сам объект недвижимости, который арендодатель передаёт во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору (п. 1 ст. 650 ГК РФ). В договоре объект описывают так, чтобы его можно было точно определить: адрес, кадастровый номер, назначение, площадь. Без согласованного размера арендной платы договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что значит предмет договора аренды здания или сооружения

Предмет — это то, ради чего заключается договор: конкретное здание или сооружение, передаваемое арендатору. В тексте договора предмет описывают через индивидуализирующие признаки, чтобы при споре было ясно, какой именно объект передан. Закон не устанавливает обязательного перечня реквизитов, но судебная практика и здравый смысл требуют, чтобы из договора можно было однозначно установить объект: адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, назначение.

Предмет договора аренды здания или сооружения неразрывно связан с земельным участком под ним. По ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с правами владения и пользования зданием передаются права на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования. Если в договоре не определено иное право, к арендатору переходит право пользования участком на срок аренды здания (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Как описать предмет в договоре

Наименование объекта: здание, сооружение, нежилое помещение — в соответствии с данными ЕГРН.
Адрес и кадастровый номер — если объект поставлен на кадастровый учёт.
Площадь и назначение — по выписке из ЕГРН или техническому плану.
Этаж, номер помещения на этаже, если передаётся часть здания.
Право на земельный участок: аренда, собственность, безвозмездное пользование — с указанием кадастрового номера участка.
Размер арендной платы — обязательное условие, без него договор незаключён (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Земельный участок под зданием

Если арендодатель — собственник земельного участка, арендатору предоставляется право аренды этого участка или иное право, предусмотренное договором (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Когда договор не определяет право на участок, арендатор получает право пользования участком на срок аренды здания. Это правило действует и при продаже участка: арендатор сохраняет право пользования на прежних условиях (ст. 653 ГК РФ).

Аренда здания на участке, который не принадлежит арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Стороны договора аренды зданий и сооружений

Стороны договора аренды здания или сооружения — арендодатель и арендатор (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). Арендодателем может быть собственник объекта или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендатором может быть любой субъект гражданского права: гражданин, индивидуальный предприниматель, организация. Ограничения для отдельных видов объектов или видов деятельности устанавливает закон.

Право арендодателя сдавать объект подтверждают документы: выписка из ЕГРН, договор с собственником, доверенность. Если объект в хозяйственном ведении или оперативном управлении, нужно согласие собственника в случаях, предусмотренных законом.

Форма и регистрация договора

Условие	Аренда здания или сооружения	Аренда земельного участка
Форма	Письменная, один документ, подписанный сторонами; несоблюдение влечёт недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ)	Письменная, если срок более года или хотя бы одна сторона — юридическое лицо; в остальных случаях форма определяется общими правилами о сделках (ст. 609 ГК РФ)
Государственная регистрация	Если срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)	Если срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ)
Арендная плата	Обязательное условие; без письменно согласованного размера договор незаключён (п. 1 ст. 654 ГК РФ)	Определяется договором; при отсутствии — по правилам ст. 424 ГК РФ

Частые вопросы

Можно ли заключить договор аренды здания на срок менее года без регистрации?

Да. Государственная регистрация требуется, если договор заключён на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор на меньший срок считается заключённым с момента подписания.

Что будет, если в договоре не указать размер арендной платы?

Договор аренды здания или сооружения считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правило определения цены по п. 3 ст. 424 ГК РФ к такому договору не применяется.

Нужно ли согласие собственника земельного участка на аренду здания?

Если участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда здания допускается без согласия собственника участка, когда это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Переходят ли к арендатору права на земельный участок при аренде здания?

Да, одновременно с передачей прав владения и пользования зданием арендатору передаются права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Конкретное право (аренда, пользование) определяется договором.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор аренды должен работать на бизнес

Соберу ИИ-агента, который проверит договор по вашим правилам

Перед подписанием договора аренды важно сверить предмет, стороны и обязательные условия. ИИ-агент может автоматически проверять проекты договоров на соответствие вашим шаблонам и выявлять расхождения.

Настрою агента под вашу задачу: он будет разбирать документы, сверять реквизиты и отмечать условия, требующие внимания. Подключу к CRM или папке с документами, чтобы проверка шла без ручного труда.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»