Если договор аренды закончился, а арендатор продолжает пользоваться и платить

Срок в договоре закончился, но арендатор остался в помещении, на складе или на участке и продолжает платить. Закон в этом случае не считает его нарушителем: пункт 2 статьи 621 ГК возобновляет договор на тех же условиях, но уже без конечной даты — на неопределённый срок по статье 610 ГК.

Возобновление происходит автоматически, без нового договора и без записи в ЕГРН. Условия остаются прежними: та же плата, тот же порядок расчётов, те же обязанности по содержанию и ремонту. Меняется одно — договор больше не заканчивается сам по себе, его нужно прекратить.

Возобновление держится на одном условии — арендодатель не возражает. Возражение, заявленное до истечения срока или сразу после него, оставляет договор прекращённым, и с этого момента арендатор пользуется имуществом без основания. Тогда плата за фактическое пользование не равна арендной: её считают по правилам статьи 622 ГК и статьи 1102 ГК о неосновательном обогащении.

Второе условие — арендатор действительно пользуется имуществом. Верховный суд в пункте 31 Обзора судебной практики № 2 (2020), утверждённого Президиумом 22.07.2020, указал: отсутствие акта приёма-передачи само по себе не продлевает аренду. Если арендатор выехал и пользоваться перестал, договор не возобновляется, даже когда акт не подписан.

Автопролонгация — это и есть возобновление по пункту 2 статьи 621 ГК. Отдельного пункта о продлении в договоре для неё не требуется: достаточно, чтобы арендатор остался пользоваться имуществом, а арендодатель промолчал. Поэтому встречающееся в договорах условие «договор продлевается автоматически на тот же срок» работает иначе — оно задаёт новый конкретный срок, а не неопределённый, и такая аренда заканчивается сама в новую дату.

Условие об автоматическом продлении на тот же срок удобно, когда стороны хотят сохранить предсказуемость и не думать о возражениях: договор просто переходит на следующий период. Возобновление на неопределённый срок удобно тем, что не требует ни нового договора, ни регистрации, но зато и не заканчивается без уведомления.

Договор, возобновлённый на неопределённый срок, прекращают уведомлением. По статье 610 ГК каждая сторона вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив другую сторону заранее. Для недвижимости срок предупреждения — три месяца, для другого имущества — один месяц, если законом или договором не установлен иной срок.

Отсчёт идёт от получения уведомления, а не от даты отправки. После истечения срока предупреждения договор прекращён, и арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, оговорённом договором.

Пока арендатор пользуется имуществом и арендодатель не возражает, платежи — это арендная плата по возобновлённому договору. Счёт, акт и назначение платежа должны соответствовать прежнему договору: так у обеих сторон не возникнет спора о природе суммы.

Если арендодатель возразил, а арендатор остался, внесённые суммы закрывают фактическое пользование. Суды в такой ситуации взыскивают плату за всё время просрочки возврата по статье 622 ГК. Размер определяют по условиям договора, пока не доказано, что он выше рыночной стоимости пользования.