Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду: пункт договора

Коротко

Право сдавать помещение в субаренду даёт арендатору пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса: сдавать арендованное имущество в субаренду можно с согласия арендодателя, если закон или иной правовой акт не устанавливает иное. Ответственным перед арендодателем остаётся арендатор, а договор субаренды не может быть заключён на срок больше срока аренды.

Что говорит закон

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ перечисляет, что арендатор вправе делать с согласия арендодателя: сдавать имущество в субаренду (поднаём), передавать права и обязанности по договору другому лицу (перенаём), отдавать имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права, вносить их в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевой взнос в производственный кооператив. Оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» оставляет место специальным запретам.

Согласие — обязательное условие. Без него субаренда незаконна, и арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, если помещение используется не так, как предусмотрено договором или назначением имущества (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Ответственность перед арендодателем несёт арендатор, а не субарендатор: за плату, состояние помещения и возврат объекта отвечает тот, кто подписал основной договор. К субаренде применяются правила об аренде, если закон или иные правовые акты не говорят другого.

Как прописать право на субаренду в договоре аренды

Записать само право: «Арендатор вправе с согласия Арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаём)».
Определить форму согласия: письменное согласие на каждую сделку или согласие, данное заранее в тексте договора, — тогда отдельное письмо на каждую субаренду не нужно.
Назвать, что именно можно передавать: помещение целиком или часть, какое использование допускается — склад, офис, торговля.
Оговорить срок: субаренда не может длиться дольше аренды; в пункте пишут, что срок субаренды ограничен сроком договора аренды.
Указать, кто получает арендную плату от субарендатора и как это влияет на плату арендодателю: обычно плату арендодателю вносит арендатор, а субарендатор платит арендатору.
Прописать порядок уведомления: арендатор сообщает арендодателю о заключении договора субаренды и передаёт копию в согласованный срок.
Проверить, нет ли запрета: договор аренды государственного или муниципального имущества и отдельные законы могут запрещать субаренду — тогда пункт о праве не сработает.

Пример формулировки пункта

В договоре аренды нежилого помещения это может выглядеть так: «2.4. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя сдавать арендованное Помещение в субаренду (поднаём) в целом или частями. Согласие на сдачу Помещения в субаренду дано Арендодателем настоящим пунктом; отдельного письменного согласия на каждую сделку не требуется. Срок договора субаренды не может превышать срок аренды по настоящему Договору. Арендатор остаётся ответственным перед Арендодателем по настоящему Договору».

Субаренда, перенаём и безвозмездное пользование

	Субаренда	Перенаём	Безвозмездное пользование
Норма	п. 2 ст. 615 ГК РФ	п. 2 ст. 615 ГК РФ	п. 2 ст. 615 ГК РФ
Согласие арендодателя	Нужно	Нужно	Нужно
Кто отвечает перед арендодателем	Арендатор	Новый арендатор — права и обязанности переходят к нему	Арендатор
Срок	Не больше срока аренды	В пределах оставшегося срока аренды	В пределах срока аренды
Что получает арендатор	Плату от субарендатора	Освобождается от договора, передав его другому лицу	Ничего, пользование безвозмездное

Что будет, если аренда прекратится досрочно

По статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ней договора субаренды. Субарендатор в этом случае вправе заключить договор аренды на помещение, которым пользовался, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращённого договора аренды.

Если договор аренды ничтожен, ничтожны и договоры субаренды, заключённые в соответствии с ним (пункт 2 статьи 618 ГК РФ). Поэтому перед подписанием субаренды проверяют и основной договор: кто собственник, есть ли у арендодателя право распоряжаться помещением, не истёк ли срок аренды.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иное: например, что при досрочном прекращении аренды субаренда сохраняется на оставшийся срок. Такой пункт стоит прописать прямо, иначе действует общее правило статьи 618.

Частые вопросы

Можно ли сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя?

Нет. Пункт 2 статьи 615 ГК РФ требует согласия арендодателя. Согласие можно дать заранее в тексте договора аренды — тогда отдельное письмо на каждую сделку не нужно.

Можно ли прописать в договоре запрет субаренды?

Да. Закон даёт арендатору право с согласия арендодателя, но стороны могут ограничить его договором. Если в договоре стоит запрет, сдавать помещение в субаренду нельзя.

На какой срок можно заключить договор субаренды?

Не больше срока договора аренды (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Если аренда заканчивается через год, субаренду на три года заключить нельзя.

Кто платит арендодателю, если помещение сдано в субаренду?

По общему правилу арендатор: он остаётся ответственным по договору аренды. Субарендатор платит арендатору, а тот вносит плату арендодателю — если договором не предусмотрено иное.

Что будет с субарендой, если арендодатель расторгнет договор аренды?

Договор субаренды прекратится, если в договоре аренды не предусмотрено иное (статья 618 ГК РФ). Субарендатор сможет заключить договор аренды на помещение в пределах оставшегося срока субаренды.

Нужно ли согласие собственника, если арендодатель сам не собственник?

Согласие даёт сторона договора аренды — арендодатель. Проверить, вправе ли он распоряжаться помещением, стоит до подписания: если договор аренды ничтожен, ничтожна и субаренда.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор субаренды — часть рутины, которую можно отдать программе

Соберу ИИ-агента, который разберёт договоры и заявки

Согласия, копии договоров, сроки — это повторяющаяся работа, которую менеджеры делают руками. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он разбирает документы, сверяет условия и отвечает по вашим правилам.

Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же задача повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»