Концессионное соглашение это простыми словами
Коротко
Концессионное соглашение — договор между государством (или муниципалитетом) и частным инвестором: инвестор за свой счёт создаёт или реконструирует объект, который остаётся в государственной собственности, а взамен получает право владеть и пользоваться этим объектом и зарабатывать на нём в течение срока соглашения. Концедент может не финансировать саму стройку, но вправе платить концессионеру — плата концедента, концессионная плата — и гарантировать минимальный доход. Возврат вложений и прибыль законом не гарантированы: они зависят от условий соглашения и фактического спроса.
Что такое концессионное соглашение простыми словами
Представьте, что городу нужна новая дорога или обновлённые теплосети, а денег в бюджете на это нет. Город находит частного инвестора и заключает с ним договор: инвестор строит или ремонтирует объект за свои деньги, а потом много лет пользуется им и собирает доход — например, плату за проезд или платежи за услуги. Когда срок договора заканчивается, объект остаётся городу.
Такой договор и называется концессионным соглашением. Его регулирует Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Стороны в нём две: концедент — государство в лице РФ, региона или муниципалитета, и концессионер — частный инвестор, российское или иностранное юрлицо либо индивидуальный предприниматель.
Ключевая особенность: право собственности на объект всегда остаётся за государством. Инвестор получает только права владения и пользования на срок соглашения — и обязанность содержать объект и оказывать услуги потребителям.
Чем концессия отличается от ГЧП и госзаказа
| Концессионное соглашение | Соглашение о ГЧП (МЧП) | Госзаказ | |
|---|---|---|---|
| Кому принадлежит объект | Всегда государству | Частному партнёру | Государству |
| Кто вкладывает деньги | Частный инвестор, иногда с софинансированием государства | Частный партнёр | Бюджет |
| Как частник зарабатывает | Эксплуатация объекта: плата с пользователей или платежи концедента | Эксплуатация объекта | Оплата по контракту за выполненные работы |
| Минимальный срок | Не установлен законом, на практике от 10 до 49 лет | 3 года | Обычно до одного года |
| Можно ли заложить объект | Нет, передача в залог не допускается (ч. 6 ст. 3 закона № 115-ФЗ) | Только при наличии прямого соглашения | Не применимо |
Какие объекты передают в концессию
- Коммунальная инфраструктура: теплосети, водопровод, водоотведение, очистные сооружения.
- Транспорт: автомобильные дороги, мосты, путепроводы, трамвайные пути, объекты транспортной инфраструктуры.
- Социальные объекты: школы, больницы, перинатальные центры, спортивные комплексы.
- Объекты энергоснабжения, газоснабжения, освещения территорий и благоустройства.
- Объекты переработки и утилизации бытовых отходов.
- Объекты инфраструктуры морских портов и аэропортов.
Как проходит сделка
Обычно концессионера выбирают на открытом или закрытом конкурсе. Но есть случаи, когда соглашение заключают без конкурса: если объект уже находится в аренде у частной компании, если на конкурс заявился только один участник или если бизнес сам выступил с инициативой и в течение 45 дней других желающих не нашлось.
В соглашении фиксируют существенные условия: описание объекта, сроки его создания или реконструкции, объём инвестиций, порядок эксплуатации, срок действия соглашения, способы обеспечения обязательств (банковская гарантия, залог прав по вкладу или страхование ответственности), порядок внесения концессионной платы, если она предусмотрена, и правила возмещения расходов при досрочном расторжении.
С 1 марта 2026 года по закону от 15.12.2025 № 464-ФЗ действует механизм трансформации договоров аренды объектов ЖКХ в концессионные соглашения без конкурса — это упрощает переход к долгосрочным инвестициям в изношенные сети.
Частые вопросы
Кому принадлежит объект концессионного соглашения?
Государству — концеденту. Инвестор получает только права владения и пользования на срок соглашения. Даже если объект построен с нуля на деньги частника, собственность на него возникает у концедента. Передавать объект в залог концессионер не вправе (ч. 6 ст. 3 закона № 115-ФЗ).
На какой срок заключают концессионное соглашение?
Закон № 115-ФЗ не устанавливает минимальный или максимальный срок для концессии — он определяется соглашением сторон. На практике концессии заключают на длительные сроки: в ЖКХ и на транспорте это обычно от 10 до 49 лет, чтобы инвестор успел вернуть вложения.
Как инвестор зарабатывает на концессии?
Двумя путями: собирает плату с пользователей объекта (например, за проезд по платной дороге или за коммунальные услуги) либо получает платежи от концедента — инвестиционный и эксплуатационный. Возможны и смешанные схемы, когда часть дохода гарантирует государство через минимальный гарантированный доход.
Может ли ИП заключить концессионное соглашение?
Да. По пп. 2 п. 1 ст. 5 закона № 115-ФЗ концессионером может быть индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо, а также два и более юрлица по договору простого товарищества.
Чем концессия отличается от аренды государственного имущества?
При аренде бизнес платит государству за пользование готовым объектом и не обязан его улучшать. При концессии инвестор сам создаёт или реконструирует объект за свой счёт, а потом эксплуатирует его и получает доход. Именно инвестиционная обязанность — главное отличие концессии от аренды.
Кто платит налог на имущество по концессии?
Концессионер — по ст. 378.1 Налогового кодекса, и по полученным, и по созданным объектам. При аренде госимущества налог либо не возникает (имущество казны), либо его платит арендатор, если объект учтён на его балансе как основное средство. Отличие концессии в том, что налоговая база определяется у концессионера по специальной норме, хотя объект принадлежит концеденту.
Когда концессия — это ваш проект
Чтобы посчитать, окупится ли объект за срок соглашения
Концессия — это вложения на годы вперёд, и главный вопрос инвестора: хватит ли доходов от эксплуатации, чтобы вернуть деньги и заработать. Ответ виден только в финансовой модели, где сведены инвестиции, тарифы, объёмы и срок.
Я собираю финансовую модель проекта: сколько нужно вложить, когда вернутся деньги и что будет с прибылью при разных сценариях — до того как вы подпишете соглашение.