Договор приобретения имущества: что это за документ
Коротко
Договор приобретения имущества — общее название сделки, по которой бизнес получает вещь в собственность за плату или в обмен. Сам по себе это не отдельный вид договора: так называют куплю-продажу, поставку, мена и другие сделки, по которым имущество переходит к покупателю.
Что это за документ
Название «договор приобретения имущества» описывает результат сделки, а не её вид. В Гражданском кодексе такого договора нет: есть купля-продажа (глава 30), поставка как её разновидность для предпринимательских закупок, мена (глава 31). В каждом из них имущество переходит в собственность к приобретателю, и каждую из них в обиходе называют договором приобретения.
Поэтому первое, что проверяют в таком документе, — какой именно вид сделки в нём описан. От этого зависит, какие условия обязательны, как оформляют передачу и что делать, если предмет оказался не тем, о чём договаривались.
Какие сделки так называют
- Купля-продажа — продавец передаёт вещь, покупатель платит. Общая модель для всего движимого и недвижимого имущества.
- Поставка — купля-продажа для предпринимательских целей: продавец ведёт предпринимательскую деятельность, а покупатель берёт товар не для личного пользования (статья 506 Гражданского кодекса). Товар передают в один срок или несколькими партиями.
- Мена — имущество переходит в обмен на другое имущество, без денег или с доплатой.
- Договор с условием о переходе права собственности позже — например, после полной оплаты. Право переходит тогда, когда это определено договором.
Что должно быть в договоре
Предмет. Имущество описывают так, чтобы его нельзя было спутать с другим: наименование, марка, модель, заводской номер, характеристики. Помимо наименования и характеристик в договоре указывают количество товара в единицах измерения (штуки, килограммы, метры) — без этого условие о товаре не считается согласованным и договор не признают заключённым. Для недвижимости — адрес и кадастровый номер.
Цена и порядок расчётов. Цена — в рублях, с НДС или без, с указанием ставки. Сроки оплаты, аванс, отсрочка.
Срок и порядок передачи. Кто, когда и где передаёт имущество, кто везёт и за чей счёт. Передачу фиксируют документом: накладной, актом приёма-передачи, универсальным передаточным документом.
Ответственность. Что происходит при просрочке, при поставке не того имущества, при отказе от приёмки.
Право собственности и обременения. Продавец подтверждает, что имущество не в залоге, не под арестом, не продано другому. Для недвижимости проверяют выписку из ЕГРН.
Чем отличается от документов рядом
Счёт на оплату, счёт-фактура, накладная, акт приёма-передачи — это документы исполнения и учёта, а не сама сделка. Договор фиксирует обязательства сторон, а накладная и акт подтверждают, что имущество передано.
В бухгалтерском учёте договор — основание для оприходования имущества, а накладная и акт — первичные документы, по которым делают проводку. Для налога на прибыль расходы подтверждают и договором, и документами о передаче и оплате.
Если имущество приобретают в лизинг, договор лизинга — отдельный вид: до выкупа имущество принадлежит лизинговой компании. Это не купля-продажа в чистом виде, и право собственности переходит позже.
На что смотреть до подписания
Кто подписывает. Проверяют полномочия: руководитель действует без доверенности, остальные — по доверенности с конкретными полномочиями. Доверенность от организации подписывает руководитель или лицо, уполномоченное законом и учредительными документами (пункт 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса).
Что приобретают. Для недвижимости — выписка из ЕГРН, для техники — документы о происхождении, для оборудования — гарантия и сервис. Если имущество в залоге, покупатель рискует потерять его при обращении взыскания.
Как оформляют передачу. Подписанный акт или накладная с датой и подписями — доказательство, что имущество перешло. Без акта или накладной доказать передачу имущества сложнее, но покупатель вправе подтверждать её другими доказательствами; заранее определённого исхода спора нет.
Когда переходит право собственности. По общему правилу — при передаче вещи, если договор не устанавливает иное. Для недвижимости право переходит при государственной регистрации в ЕГРН.
Частые вопросы
Договор приобретения имущества — это отдельный вид договора?
Нет. Так называют любую сделку, по которой имущество переходит в собственность: куплю-продажу, поставку, мену. В Гражданском кодексе такого вида договора нет.
Чем договор приобретения отличается от договора поставки?
Поставка — это разновидность купли-продажи для предпринимательских закупок. Договор приобретения — общее название, которое может означать и поставку, и обычную куплю-продажу, и мену.
Нужен ли акт приёма-передачи, если есть договор?
Да. Договор фиксирует обязательства, а акт или накладная подтверждают, что имущество фактически передано. Без документа о передаче сложно доказать, что вещь получена.
Можно ли приобрести имущество с рассрочкой?
Да, если это предусмотрено договором. Право собственности может перейти как при передаче, так и после полной оплаты — это определяется договором.
Что проверить, если приобретают недвижимость?
Выписку из ЕГРН: кто собственник, есть ли залог, арест, обременения. Право собственности переходит при государственной регистрации, а не при подписании договора.
Читать в журнале
Когда имущество нужно для работы, а не для склада
Чтобы покупка техники или оборудования окупалась
Договор приобретения фиксирует сделку, но не отвечает на вопрос, окупится ли имущество. Это видно только в финансовой модели: сколько денег принесёт новая техника, как изменится прибыль и когда вернутся вложения.
Я собираю финансовую модель бизнеса, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами после покупки, ещё до подписания договора.